계산 방법
30% 규칙 = 월 세전 소득 × 30% 40배 규칙 = 연 세전 소득 ÷ 40 28/36 규칙 = min(월 소득 × 28%, 월 소득 × 36% − 월 빚 상환액) 입주 비용 = 첫 달 월세 + 보증금 + (마지막 달 월세) + 중개 수수료 + 신청비
- 30% 규칙: 미국 주택도시개발부(HUD)는 소득의 30% 넘게 주거비로 내는 가구를 주거비 부담 가구로 봅니다. 그래서 흔히 월세를 세전 월 소득의 30% 이하로 잡습니다.
- 40배 규칙: 뉴욕 등 많은 집주인·관리회사가 연 소득이 월세의 40배 이상인지 봅니다. 못 미치면 보증인이나 보증 회사를 요구하기도 합니다.
- 28/36 규칙: 주택 대출 심사에서 온 기준으로, 주거비는 소득의 28%, 주거비와 다른 빚 상환을 합쳐 36% 이하로 봅니다. 빚이 많을수록 상한이 낮아집니다.
계산 예시: 연 소득 $72,000
월 빚 상환 $400, 월세 $1,800, 보증금 1개월치, 신청비 $50, 중개 수수료 없음으로 가정합니다(계산기 기본값).
세 기준 가운데 가장 낮은 $1,680이 빚 상환까지 고려한 보수적인 상한입니다. 월세 $1,800은 30%·40배 기준에는 딱 맞지만 28/36 기준보다는 $120 높습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 월 세전 소득 | $6,000 |
| 30% 규칙 | $1,800 |
| 40배 규칙 ($72,000 ÷ 40) | $1,800 |
| 28/36 규칙 (min($1,680, $2,160 − $400)) | $1,680 |
| 입주 비용 ($1,800 + $1,800 + $50) | $3,650 |
| 연 월세의 15% 중개 수수료가 있으면 | $3,650 + $3,240 = $6,890 |
주·시 규정: 보증금·중개 수수료·신청비
- 보증금 상한: 주마다 다릅니다. 뉴욕주는 2019년 세입자 보호법으로 월세 1개월치, 캘리포니아주는 2024년 7월부터 원칙적으로 1개월치(소규모 집주인은 2개월치)로 제한합니다. 상한이 없는 주도 있습니다.
- 뉴욕시 FARE Act: 2025년 6월 11일부터 뉴욕시에서는 집주인 쪽 중개인(매물 등록 중개인 포함)의 수수료를 세입자에게 물릴 수 없습니다. 세입자가 직접 고용한 중개인의 수수료만 세입자가 냅니다. 집주인 쪽은 세입자가 내야 하는 모든 비용을 계약 전에 서면으로 알려야 합니다.
- 신청비: 뉴욕주는 신용·신원 조회비를 실제 비용과 $20 가운데 적은 금액으로 제한합니다. 다른 주는 상한이 없거나 기준이 다릅니다.
- 보증금 반환: 대부분 주가 이사 후 정해진 기간 안에 보증금과 공제 내역을 돌려주도록 정합니다(예: 뉴욕주 14일).
계산에 넣지 않은 것과 주의점
- 30%·40배·28/36은 법이 아니라 어림 기준입니다. 같은 소득이라도 지역 물가, 가족 수, 저축 목표에 따라 알맞은 월세는 다릅니다.
- 세전 소득 기준이라 세금이 많은 주·도시에서는 실제 부담이 더 큽니다. 실수령액 기준으로도 따져 보세요.
- 공과금(전기·가스·인터넷), 세입자 보험(renters insurance), 주차비, 반려동물 비용, 이사 비용은 넣지 않았습니다.
- 집주인은 소득 말고도 신용 점수, 고용 증명, 이전 임대 기록을 함께 봅니다.
자주 묻는 질문
40배 규칙은 세전 소득 기준인가요?
네. 보통 세전 연 소득(급여명세서·W-2)을 봅니다. 함께 계약하는 사람이 있으면 소득을 합쳐 보는 경우가 많습니다.
보증금은 몇 달치가 일반적인가요?
주와 집주인에 따라 다르지만 1개월치가 흔합니다. 뉴욕주·캘리포니아주처럼 상한을 법으로 정한 곳이 있으니 계약 전에 주 규정을 확인하세요.
뉴욕시에서 중개 수수료를 내야 하나요?
FARE Act 시행(2025년 6월 11일) 이후 집주인 쪽 중개인의 수수료는 세입자가 내지 않습니다. 세입자가 직접 중개인을 고용했다면 그 중개인과 약정한 수수료를 냅니다.
소득이 40배에 못 미치면 방법이 없나요?
보증인을 세우거나 보증 회사(guarantor service)를 이용하거나 보증금을 더 내라는 요구를 받는 경우가 많습니다. 보증금 상한이 있는 주에서는 추가 보증금이 제한됩니다.