집을 살 때 처음 드는 돈
- 계약금 (down payment): 대개 집값의 3~20%입니다. 일반 대출에서 20% 미만이면 PMI가 붙고, 계약금이 클수록 월 부담이 줄어듭니다.
- 클로징 비용 (closing costs): 대출 수수료, 감정·주택 검사, 권원(title) 보험, 등기 비용, 선납 이자와 에스크로 적립 등입니다. 흔히 대출액의 2~5% 정도이며 지역에 따라 차이가 큽니다.
- 중개 수수료: 관행상 판매자가 내 왔지만, 2024년 8월 전미부동산중개인협회(NAR) 합의 이후 구매자도 집을 보러 다니기 전에 자기 중개인과 서면 계약을 맺고 수수료를 협의하게 되었습니다. 수수료는 정해진 비율이 없고 협상 대상입니다.
- 이사와 초기 비용: 가구, 수리, 공과금 보증금 등은 따로 준비해야 합니다.
집을 가진 동안 드는 돈
- 재산세 (property tax): 카운티·시 등 지방 정부가 해마다 평가액에 부과합니다. 실효세율이 연 0.3% 안팎부터 2%를 넘는 곳까지 지역에 따라 차이가 큽니다.
- 주택 보험 (homeowners insurance): 대출을 받으면 사실상 필수입니다. 홍수·지진은 별도 보험이고, 플로리다·캘리포니아 등 재해 위험 지역은 최근 보험료가 크게 올랐습니다.
- HOA 관리비: 콘도·타운하우스·계획 단지의 관리조합비로 월 수십~수백 달러입니다. 큰 수리가 필요하면 특별 부과금이 나올 수 있습니다.
- 유지·수리비: 지붕, 냉난방 설비, 가전 교체 등. 흔히 집값의 연 1~2%를 잡는 경험칙을 씁니다.
- 팔 때 드는 돈: 중개 수수료와 양도 비용으로 판매가의 수 %가 듭니다. 실거주 주택을 최근 5년 중 2년 이상 소유하고 살았다면 양도차익 25만 달러(부부 합산 50만 달러)까지 과세하지 않습니다.
예시 비교: 40만 달러 집 vs 월 2,200달러 렌트
아래 숫자는 모두 설명을 위한 가정입니다. 집값 40만 달러, 계약금 20%, 클로징 비용 1만 2,000달러, 30년 고정 6.5%, 재산세 연 1.1%, 주택 보험 연 1,800달러, 유지비 연 1%, 같은 수준 집의 렌트 월 2,200달러, 초기 자금을 다른 곳에 두었을 때의 가정 수익률 연 4%. 실제 금리·세금·시세는 지역과 시점에 따라 다릅니다.
이 예시에서는 첫해 월 실질 비용이 구매 쪽이 약 660달러 큽니다. 이 차이를 메우는 것은 집값 상승, 해가 갈수록 커지는 원금 상환분, 그리고 오르지 않는 원리금입니다(렌트는 해마다 오를 수 있습니다). 그래서 같은 집에 오래 살수록 구매 쪽이 유리해지는 경향이 있고, 몇 년 안에 이사할 계획이라면 사고파는 비용 때문에 불리해지기 쉽습니다.
| 항목 (예시) | 구매 | 렌트 |
|---|---|---|
| 처음 드는 돈 | 92,000달러 (계약금 80,000 + 클로징 12,000) | 4,400달러 (첫 달 렌트 + 보증금 1개월) |
| 월 원리금 / 월세 | 2,023달러 | 2,200달러 |
| 재산세 (월) | 367달러 | 없음 (임대료에 포함) |
| 주택 보험 / 세입자 보험 (월) | 150달러 | 20달러 |
| 유지·수리비 (월) | 333달러 | 없음 |
| 월 현금 지출 합계 | 2,873달러 | 2,220달러 |
| 첫해 원금 상환 (자산으로 남음) | 월 약 298달러 | 없음 |
| 초기 자금의 기회비용 (연 4% 가정) | 월 약 307달러 | 없음 |
| 월 실질 비용 (현금 지출 − 원금 상환 + 기회비용) | 약 2,882달러 | 약 2,220달러 |
예시 데이터. 집값 변동, 모기지 이자 공제, 팔 때 비용은 넣지 않았습니다. 집값이 연 3% 오르면 첫해 약 1만 2,000달러(월 1,000달러)의 평가 이익이 생기지만, 내릴 수도 있습니다.
가격 대비 임대료 비율과 기회비용
비슷한 집의 매매가와 1년 임대료를 비교하는 대략적인 지표입니다. 흔히 15 이하면 사는 쪽, 21 이상이면 빌리는 쪽이 상대적으로 나은 시장이고, 그 사이는 판단이 갈리는 구간이라는 경험칙을 씁니다. 다만 금리 수준과 재산세율, 보험료에 따라 기준점이 크게 움직이므로 위와 같은 항목별 계산을 함께 보아야 정확합니다.
기회비용은 계약금과 클로징 비용을 집에 묶지 않았다면 얻을 수 있었던 수익입니다. 가정 수익률을 몇 %로 두느냐에 따라 결과가 크게 달라지고, 그 수익은 보장되지 않는다는 점도 함께 고려해야 합니다. 반대로 집은 강제 저축(원금 상환) 효과와 주거 안정이라는 금전 외의 요소도 있습니다.
가격 대비 임대료 비율 = 집값 ÷ (월 렌트 × 12) 예) 400,000 ÷ (2,200 × 12) = 약 15.2
렌트 계약의 기본
- 임대 계약 (lease): 보통 12개월 계약이고, 끝나면 갱신하거나 월 단위(month-to-month) 계약으로 바뀝니다. 중도 해지하면 위약금이나 새 세입자를 구할 때까지의 임대료 책임이 생길 수 있으니 조기 해지 조항을 확인합니다.
- 입주 심사: 신용 조회, 소득(흔히 월세의 약 3배, 뉴욕시는 연 소득이 월세의 40배라는 관행), 이전 집주인 추천을 봅니다. 미국 신용 기록이 없는 외국인은 보증인이나 보증 회사를 요구받기도 합니다.
- 보증금 (security deposit): 주법으로 상한을 정한 곳이 많습니다. 뉴욕주는 월세 1개월, 캘리포니아는 2024년 7월부터 원칙적으로 1개월(소규모 개인 임대인은 2개월)이고, 텍사스처럼 상한이 없는 주도 있습니다. 반환 기한(캘리포니아 21일, 뉴욕 14일 등)과 공제 내역서도 주법으로 정합니다.
- 세입자 보험 (renters insurance): 집주인 보험은 건물만 보호하므로, 내 물건과 배상 책임은 세입자 보험으로 대비합니다. 임대 계약에서 가입을 요구하는 경우가 많습니다.
- 중개 수수료 (broker fee): 뉴욕시는 FARE Act(2025년 6월 11일 시행)로 집주인이 고용한 중개인의 수수료를 세입자에게 물릴 수 없게 했습니다. 세입자가 직접 고용한 중개인의 수수료는 세입자가 냅니다. 다른 지역은 관행이 제각각입니다.
세입자 보호 제도
연방 공정주택법(Fair Housing Act)은 인종·피부색·출신 국가·종교·성별·장애·가족 형태(자녀 유무)를 이유로 임대를 거부하거나 조건을 달리하는 것을 금지하며, 위반은 HUD에 신고할 수 있습니다. 대부분의 주는 집주인이 난방·물·안전 등 사람이 살 수 있는 상태를 유지할 의무(거주 적합성 보장)를 인정합니다.
집주인은 법원 절차 없이 자물쇠를 바꾸거나 짐을 빼는 식으로 세입자를 내보낼 수 없고, 퇴거(eviction)는 법원 판결을 거쳐야 합니다. 통지 기간과 절차는 주마다 다릅니다.
임대료 인상 제한도 주와 도시마다 다릅니다. 캘리포니아는 지은 지 15년이 넘은 다세대 주택 등에 연 5% + 물가상승률(최대 10%) 상한을, 오리건은 연 7% + 물가상승률(최대 10%) 상한을 둡니다. 뉴욕시의 임대료 안정화(rent stabilized) 아파트는 위원회가 정한 비율로만 올릴 수 있습니다. 많은 주에는 인상 상한이 없어 갱신 때 시세에 따라 정해집니다.
자주 묻는 질문
렌트는 소득의 몇 %가 적당한가요?
HUD는 주거비가 소득의 30%를 넘는 가구를 "주거비 부담 가구"로 봅니다. 입주 심사에서는 월세의 약 3배 소득을 요구하는 곳이 많습니다.
렌트를 잘 내면 신용점수에 반영되나요?
기본적으로는 반영되지 않지만, 집주인이나 임대료 보고 서비스를 통해 신용평가사에 보고되게 할 수 있는 경우가 있습니다. 반대로 밀린 렌트가 추심으로 넘어가면 신용점수에 불리하게 반영됩니다.
보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 하나요?
주법이 정한 기한 안에 공제 내역 없이 돌려주지 않으면 소액 재판(small claims court)에 청구할 수 있고, 주에 따라 보증금의 몇 배를 배상하게 하기도 합니다. 입주와 퇴거 때 사진을 남겨 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.