월세 계약의 기본: 押一付三
- 押一付三: 보증금 1개월분을 맡기고 월세를 3개월씩 먼저 냅니다. 계약할 때 4개월치가 한꺼번에 나갑니다. 임대 플랫폼이나 집주인에 따라 押一付一(월 단위)도 있습니다.
- 중개수수료: 중개업소를 통하면 보통 월세 1개월분 안팎을 냅니다. 비율과 누가 내는지는 도시·업체마다 다릅니다.
- 주택임대조례: 2025년 9월 15일 시행된 「주택임대조례」에 따라 계약은 실명으로 하고, 보증금이 있으면 금액·반환 시기·공제 사유를 계약서에 적어야 하며, 계약에 정한 경우가 아니면 정당한 이유 없이 보증금을 깎을 수 없습니다.
- 계약 등록(备案): 집주인이 임대 계약을 주택관리 부서에 등록하며 비용은 없습니다. 집주인이 하지 않으면 세입자가 직접 할 수 있습니다. 등록 증명은 도시에 따라 거주증 신청·자녀 입학 등에 쓰입니다.
세입자가 받을 수 있는 혜택
근무 도시에 자기 집이 없으면 월세에 대해 개인소득세 ‘주택 임차료’ 특별부가공제를 받을 수 있고, 주택공적금을 꺼내 월세를 낼 수도 있습니다.
공적금으로 월세를 내는 ‘임차 인출’은 도시별 한도 안에서 정기적으로 꺼낼 수 있으며, 조건과 한도는 도시 공적금 관리센터 규정에 따릅니다.
| 도시 구분 | 공제액(월) | 예 |
|---|---|---|
| 직할시·성 소재지·계획단열시 등 | 1,500위안 | 베이징, 상하이, 선전, 청두 |
| 시내 호적 인구 100만 초과 도시 | 1,100위안 | 그 밖의 큰 도시 |
| 시내 호적 인구 100만 이하 도시 | 800위안 | 중소 도시 |
부부가 같은 도시에서 일하면 한 사람만 받을 수 있고, 본인과 배우자는 같은 해에 주택 대출 이자 공제와 임차료 공제를 나눠 받을 수도 없습니다.
집을 살 때 드는 비용
| 항목 | 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 계약금(首付) | 상업대출 최저 15% | 도시별로 더 높을 수 있음 |
| 계세(契税) | 가족의 유일한 주택: 140㎡ 이하 1%, 초과 1.5% / 두 번째 주택: 140㎡ 이하 1%, 초과 2% | 2024년 12월 1일부터, 베이징·상하이·광저우·선전도 같음. 그 밖은 지역 일반세율(3~5%) |
| 유지보수기금(维修基金) | 지역별로 ㎡당 금액 또는 집값의 일정 비율 | 주로 새 집을 살 때 냄 |
| 중개수수료 | 중고 주택은 보통 집값의 1~3% 안팎 | 도시·업체별 |
| 관리비(物业费) | 매달 ㎡당 몇 위안 수준 | 단지별 |
| 증치세(판매자) | 2년 이상 보유한 주택을 팔면 면제 | 2024년 12월부터 네 대도시 포함 전국 같음 |
계세는 재정부·세무총국·주택도시농촌건설부 공고 2024년 제16호 기준입니다. 가족 범위는 본인·배우자·미성년 자녀입니다.
임대수익률(租售比)로 보는 시장
임대수익률이 대출 금리보다 낮으면, 같은 집을 빌리는 쪽의 월 지출이 사는 쪽의 이자 비용보다 작아지기 쉽습니다. 중국 대도시는 이 비율이 주택 대출 금리(3% 안팎)보다 낮은 지역이 적지 않습니다.
다만 사는 쪽은 원금 상환이 자산으로 쌓이고 집값 변동의 영향을 받으며, 빌리는 쪽은 월세 인상과 이사 비용의 영향을 받으므로 월 비용만으로 결론을 내리기는 어렵습니다.
임대수익률 = 월세 × 12 ÷ 집값 예) 7,000 × 12 ÷ 3,000,000 = 2.8%
같은 집으로 월 비용 비교 (예시)
예시 가정: 90㎡ 새 아파트, 집값 300만 위안, 같은 집 월세 7,000위안, 첫 주택, 계약금 30%, 상업대출 210만 위안 30년 연 3.05% 원리금균등, 예금 금리 연 1.5%, 관리비 ㎡당 월 3위안, 한계세율 10%.
이 예시에서는 두 쪽의 월 비용이 거의 같습니다. 집값이 1% 내리면 연 3만 위안(월 2,500위안)의 손실, 1% 오르면 같은 만큼의 이익이 생기므로, 집값 전망과 거주 기간이 결과를 크게 바꿉니다.
대출 이자는 해마다 줄고 월세는 오를 수 있으며, 금리가 바뀌면 사는 쪽의 비용이 달라집니다. 본인 조건을 넣어 다시 계산해 보는 것이 좋습니다.
| 항목 | 월세로 살기 | 사서 살기 |
|---|---|---|
| 처음 드는 돈 | 보증금 7,000 + 월세 3개월 21,000 + 중개수수료 7,000 = 35,000위안 (보증금은 돌려받음) | 계약금 900,000 + 계세 30,000 + 유지보수기금(예: 2%) 60,000 = 990,000위안 |
| 매달 나가는 돈 | 월세 7,000위안 | 대출 상환 8,910위안(첫 달 이자 5,338·원금 3,572) + 관리비 270위안 |
| 돌아오지 않는 비용 | 월세 7,000위안 | 이자 5,338 + 관리비 270 + 초기 자금의 예금 이자 포기분 1,238 = 6,846위안 |
| 세금 효과 | 임차료 공제 월 1,500위안 → 약 150위안 | 대출 이자 공제 월 1,000위안 → 약 100위안 |
| 월 실질 비용 (첫 달 기준) | 약 6,850위안 | 약 6,750위안 (집값 변동 제외) |
모든 숫자는 설명을 위한 예시입니다. 원금 상환분은 자산으로 쌓이는 돈이라 비용에서 뺐고, 집값 변동·수리비·이사 비용은 넣지 않았습니다. 중개수수료·계세·유지보수기금 같은 일회성 비용도 월 비용에 나눠 넣지 않았습니다(사는 쪽은 초기 자금의 예금 이자 포기분만 반영).
외국인의 주택 구입
2015년 주택도시농촌건설부 등의 통지(건방〔2015〕122호)에 따라 중국에서 일하거나 공부하는 외국인은 실제 필요에 맞는 자가 거주용 상품주택을 살 수 있습니다. 구입 제한이 있는 도시에서는 일정 기간의 사회보험·소득세 납부 같은 현지 조건을 따라야 합니다.
2010년 규정(건방〔2010〕186호)에 따라 외국인 개인은 보통 거주용 1채로 제한됩니다(2026년 기준, 확인 필요). 2025년 9월 국가외환관리국 통지(회발〔2025〕43호)로 구입 계약서만으로 먼저 대금을 환전할 수 있게 되는 등 은행 절차가 간소화되었지만, 외환관리국은 구입 자격 자체는 바뀌지 않았다고 밝혔습니다.
자주 묻는 질문
집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 하나요?
「주택임대조례」상 계약에 정한 경우가 아니면 정당한 이유 없이 보증금을 깎을 수 없습니다. 계약서와 집 상태 사진·영상을 남겨 두고, 협의가 안 되면 지역 주택관리 부서나 12345 핫라인에 신고하거나 조정·소송을 할 수 있습니다.
임대 계약을 등록하지 않으면 임차료 공제를 못 받나요?
공제는 앱에서 임대 정보(집주인, 주소, 기간)를 신고해 받으며, 계약 등록이 필수 조건은 아닙니다. 다만 세무서 확인에 대비해 계약서를 보관해야 합니다.
주택공적금으로 계약금을 낼 수 있나요?
대부분 도시는 집을 산 뒤 구입 대금으로 공적금을 꺼낼 수 있고, 일부 도시는 계약금 지급에 바로 쓰도록 허용합니다. 도시 공적금 관리센터 규정을 확인하세요.
외국인도 임차료 공제를 받을 수 있나요?
중국 거주자라면 받을 수 있습니다. 다만 회사에서 비과세 주택 보조금을 받기로 선택했다면 임차료 공제와 함께 쓸 수 없습니다.