상업대출 금리 = LPR + 가산(加点)
은행 주택 대출 금리는 ‘대출시장 호가금리(LPR)’에 은행별 가산을 더해 정합니다. LPR은 매달 20일(휴일이면 다음 영업일) 발표되며, 주택 대출은 보통 5년 이상 LPR을 기준으로 씁니다.
가산은 음수일 수도 있습니다. 2024년 5월 전국 단위의 주택 대출 금리 하한이 없어진 뒤로는 도시와 은행마다 정합니다. 인민은행 발표로 2026년 6월 새로 나간 개인 주택 대출 금리는 약 연 3.1%로, 5년 이상 LPR(3.5%)보다 낮았습니다. 실제 금리는 도시·은행·첫 주택 여부에 따라 다릅니다.
계약할 때 정한 가산은 원칙적으로 그대로 가고, LPR이 바뀌면 ‘재정가일(重定价日, 보통 매년 1월 1일이나 대출 기념일)’에 새 LPR이 반영됩니다. 그래서 LPR이 내려도 월 상환액은 다음 재정가일부터 줄어듭니다.
| 적용 시기 | 1년 LPR | 5년 이상 LPR |
|---|---|---|
| 2024년 2월 | 3.45% | 3.95% |
| 2024년 7월 | 3.35% | 3.85% |
| 2024년 10월 | 3.10% | 3.60% |
| 2025년 5월 ~ 2026년 10월 발표분 | 3.00% | 3.50% |
2025년 5월 인하 이후 2026년 10월 20일 발표까지 17번 연속 같은 값입니다. 매달 발표에서 바뀔 수 있으니 최신 값을 확인하세요.
공적금 대출과 조합 대출
주택공적금을 일정 기간 낸 사람은 금리가 낮은 공적금 대출을 받을 수 있습니다. 한도는 도시별로 정하며 납부 기간·계좌 잔액·소득에 따라 달라집니다.
공적금 대출 한도만으로 부족하면 나머지를 상업대출로 채우는 ‘조합 대출(组合贷款)’을 씁니다. 예를 들어 100만 위안을 공적금 60만(2.6%)과 상업대출 40만(3.05%)으로 나눠 30년 원리금균등으로 갚으면 월 상환액은 약 2,402 + 1,697 = 4,099위안입니다.
| 구분 | 5년 이하 | 5년 초과 |
|---|---|---|
| 첫 주택 | 2.1% | 2.6% |
| 두 번째 주택 | 2.525% 이상 | 3.075% 이상 |
2025년 5월 8일부터 적용된 금리입니다. 그 전에 받은 공적금 대출은 대부분 도시에서 2026년 1월 1일부터 새 금리가 적용되었습니다(세부 규정은 도시마다 다름).
원리금균등(等额本息)과 원금균등(等额本金)
원리금균등은 매달 같은 금액을 갚고, 원금균등은 매달 같은 원금에 남은 잔액의 이자를 더해 갚습니다. 원금균등은 처음 부담이 크지만 원금이 빨리 줄어 전체 이자가 적습니다.
원리금균등 월 상환액 = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1) 원금균등 월 상환액 = P ÷ n + 남은 원금 × r (P = 대출 원금, r = 연 금리 ÷ 12, n = 개월 수)
| 예시 (100만 위안, 30년) | 첫 달 | 마지막 달 | 총이자 |
|---|---|---|---|
| 상업대출 3.05%, 원리금균등 | 4,243위안 | 4,243위안 | 약 52.8만 위안 |
| 상업대출 3.05%, 원금균등 | 5,319위안 | 2,785위안 | 약 45.9만 위안 |
| 공적금 2.6%, 원리금균등 | 4,003위안 | 4,003위안 | 약 44.1만 위안 |
| 공적금 2.6%, 원금균등 | 4,944위안 | 2,784위안 | 약 39.1만 위안 |
금리가 30년 동안 그대로라고 가정한 예시입니다. 실제 상업대출은 LPR에 따라 재정가일마다 바뀝니다.
조기 상환: 기간 단축과 월 상환액 감소
일부를 미리 갚을 때는 보통 ‘월 상환액은 그대로 두고 기간을 줄이는’ 방식과 ‘기간은 그대로 두고 월 상환액을 줄이는’ 방식 중에서 고릅니다. 같은 금액을 갚아도 기간을 줄이는 쪽이 이후 이자가 더 적습니다.
조기 상환은 은행 앱이나 창구에서 신청하며, 신청이 많을 때는 예약 후 기다리기도 합니다. 위약금은 계약마다 다르니 대출 계약서를 확인하세요.
조기 상환에 쓰는 돈의 다른 쓰임(예금 이자, 비상금)과 비교해 판단하는 것이 일반적입니다. 대출 금리가 예금 금리보다 높을수록 조기 상환으로 줄어드는 이자가 커집니다.
| 예시: 5년 뒤 20만 위안 조기 상환 | 이후 월 상환액 | 남은 기간 | 이후 총이자 |
|---|---|---|---|
| 조기 상환 안 함 | 4,243위안 | 300개월 | 약 38.3만 위안 |
| 기간 단축 | 4,243위안 | 211개월 | 약 20.1만 위안 |
| 월 상환액 감소 | 3,289위안 | 300개월 | 약 29.7만 위안 |
100만 위안, 30년, 연 3.05% 원리금균등으로 5년(60개월) 갚은 뒤 잔액 약 89.0만 위안에서 20만 위안을 갚는 예시입니다.
최저 계약금(首付) 비율과 구입 규제
- 상업대출 계약금: 2024년 5월 첫 주택 15%, 두 번째 주택 25%로 낮춘 데 이어, 2024년 9월 통지로 첫 주택·두 번째 주택 구분 없이 15% 이상이 되었습니다. 도시마다 이보다 높은 하한을 정할 수 있습니다.
- 공적금 대출 계약금: 도시별로 정하며 첫 주택 20% 안팎인 곳이 많습니다(도시별, 확인 필요).
- 认房不认贷: 2023년 8월부터 구입 도시에 집이 없으면 예전에 다른 대출을 썼더라도 첫 주택으로 대우받을 수 있게 되었습니다.
- 구입 제한(限购): 많은 도시가 구입 제한을 풀었지만 베이징·상하이·선전 등 일부 지역은 호적·사회보험 납부 기간 조건이 남아 있습니다(2026년 기준, 확인 필요).
기존 주택대출 금리 인하 (2023~2024년)
2023년 9월에는 기존 첫 주택 대출의 금리를 은행과 협상해 신규 대출 수준으로 낮출 수 있게 했습니다.
2024년 9월 29일 인민은행 발표에 따라, 가산이 LPR −30bp보다 높은 기존 대출(첫 주택·두 번째 이상 모두)은 은행이 2024년 10월 31일 전에 일괄적으로 LPR −30bp 수준으로 낮췄습니다. 대부분 10월 25일에 별도 신청 없이 적용되었고, 평균 인하 폭은 약 0.5%p였습니다.
2024년 11월 1일부터는 대출자가 은행과 가산 폭과 재정가 주기를 협상할 수 있어, 금리 차이가 커져도 은행을 옮기는 대신 조정을 요청할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
LPR이 내려가면 바로 월 상환액이 줄어드나요?
아닙니다. 계약에 정한 재정가일(보통 매년 1월 1일 또는 대출 기념일)에 그 직전 LPR이 반영됩니다. 재정가 주기는 2024년 11월부터 은행과 협상해 바꿀 수 있습니다.
공적금 대출은 누구나 받을 수 있나요?
대부분 도시는 일정 기간(예: 연속 6개월 이상) 공적금을 정상 납부한 사람에게 대출을 해 줍니다. 한도·조건은 도시 공적금 관리센터 규정에 따릅니다.
원리금균등과 원금균등 중 무엇을 고르나요?
처음 몇 년의 상환 능력과 전체 이자를 함께 봅니다. 원금균등은 초기 부담이 크지만 총이자가 적고, 원리금균등은 매달 금액이 같아 계획을 세우기 쉽습니다.
외국인도 중국에서 주택 대출을 받을 수 있나요?
중국에서 일하며 구입 자격을 갖춘 외국인에게 대출하는 은행도 있지만, 소득 증명·체류 기간 등 조건은 은행과 도시마다 다릅니다.