中国房贷利率怎么定、怎么还

商业贷款利率 = LPR + 加点

商业性个人住房贷款利率以贷款市场报价利率（LPR）为基准，加上银行确定的加点。LPR于每月20日（遇节假日顺延）公布，房贷一般参考5年期以上LPR。

加点可以为负。2024年5月取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限后，由各城市和银行自主确定。据中国人民银行介绍，2026年6月新发放个人住房贷款利率约为3.1%，低于5年期以上LPR（3.5%）。实际利率因城市、银行及是否首套而异。

合同约定的加点原则上在贷款期内不变，LPR变动在“重定价日”（通常为每年1月1日或放款对应日）生效。因此LPR下调后，月供要到下一个重定价日才会减少。

公积金贷款与组合贷款

连续缴存住房公积金达到一定期限的职工，可以申请利率较低的公积金贷款。贷款额度由各城市规定，与缴存时间、账户余额和收入有关。

公积金额度不够时，可以把差额用商业贷款补足，即“组合贷款”。例如贷款100万元，其中公积金60万元（2.6%）、商业贷款40万元（3.05%），按30年等额本息还款，月供约为2402 + 1697 = 4099元。

等额本息与等额本金

等额本息每月还款额相同；等额本金每月偿还相同的本金，再加上剩余本金的利息。等额本金前期压力较大，但本金下降更快，总利息更少。

等额本息月供 = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1) 等额本金月供 = P ÷ n + 剩余本金 × r （P = 贷款本金，r = 年利率 ÷ 12，n = 还款月数）

提前还款：缩短年限还是减少月供

部分提前还款时，一般在“月供不变、缩短年限”和“年限不变、减少月供”之间选择。同样的金额，缩短年限节省的利息更多。

提前还款可通过银行App或网点申请，申请集中时可能需要预约排队。是否收取违约金因合同而异，请查看借款合同。

通常会把提前还款的资金与其他用途（存款利息、应急资金）进行比较。贷款利率比存款利率高得越多，提前还款节省的利息就越多。

最低首付比例与限购政策

• 商业贷款首付: 2024年5月首套降至15%、二套降至25%；2024年9月的通知进一步规定不再区分首套、二套，最低首付比例统一为不低于15%。各城市可在此基础上设定更高下限。
• 公积金贷款首付: 由各城市确定，首套多在20%左右（因城市而异，有待核实）。
• 认房不认贷: 2023年8月起，在购房城市名下无成套住房的家庭，即使此前有过贷款记录，也可按首套住房执行。
• 限购: 多数城市已放开限购，但北京、上海、深圳等城市的部分区域仍有户籍或社保缴纳年限要求（2026年标准，有待核实）。

存量房贷利率调整（2023至2024年）

2023年9月起，存量首套住房贷款借款人可与银行协商，将利率降至新发放贷款的水平。

根据中国人民银行2024年9月29日的公告，加点高于LPR减30个基点的存量房贷（含首套及二套以上），由银行在2024年10月31日前统一批量调整至LPR减30个基点左右。大部分在10月25日完成调整，借款人无需申请，平均降幅约0.5个百分点。

自2024年11月1日起，借款人可与银行协商调整加点幅度和重定价周期，利差扩大时可以申请调整，而不必转贷。

常见问题

计算依据与出处

• 中国人民银行 — 2026年10月20日贷款市场报价利率（LPR）公告
• 全国银行间同业拆借中心 — 贷款市场报价利率（LPR）
• 中国人民银行 — 国新办新闻发布会：2026年上半年货币政策执行和金融统计数据情况（2026年7月15日）
• 中国政府网 — 中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知（2025年5月）
• 中国政府网 — 中国人民银行 国家金融监督管理总局关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知（2024年9月）
• 中国政府网 — 中国人民银行完善商业性个人住房贷款利率定价机制，存量房贷批量调整（2024年9月）
• 中国人民银行

相关页面