浮动利率、固定期间选择型、全期固定
Flat 35（フラット35）是民间金融机构与住宅金融支援机构合作提供的全期固定利率房贷。住房须符合机构的技术标准，节能等性能较高的住房可享受前几年降低利率的Flat 35S等制度。适用利率每月变化，在官方网站公布。
| 类型 | 利率确定方式 | 特点 |
|---|---|---|
| 浮动利率（変動金利） | 通常每半年调整一次，与银行短期最优惠利率挂钩 | 初始利率最低，使用者最多；政策利率上调时随之上升 |
| 固定期间选择型（固定期間選択型） | 只在3年、5年、10年等约定期间内固定，到期后按当时利率重新选择 | 期间内稳定；到期时还款额可能因利率水平大幅变化 |
| 全期固定（全期間固定）·Flat 35 | 按借款时利率最长固定35年 | 还款额始终不变；初始利率高于浮动利率 |
加息周期：2024至2026年日本银行的动向
浮动利率通常与日本银行政策利率和银行短期最优惠利率挂钩。下表仅整理过去的决定，并非对未来利率的预测。
政策利率上调后，许多银行会上调短期最优惠利率，浮动利率房贷的适用利率也会在几个月后跟着上升。长期固定利率受长期国债收益率的影响大于政策利率。哪种类型最终更划算取决于未来利率，无法事先知道，因此预先计算利率上升后的还款额十分重要。
| 时间 | 政策利率（无担保隔夜拆借利率诱导目标） |
|---|---|
| 2024年3月 | 解除负利率，0至0.1%左右 |
| 2024年7月 | 0.25%左右 |
| 2025年1月 | 0.5%左右 |
| 2025年12月 | 0.75%左右 |
| 2026年6月 | 1.0%左右 |
| 2026年9月 | 1.25%左右 |
依据日本银行货币政策会议公告整理（截至2026年9月的决定），此后的决定请以日本银行公告为准。
等额本息与等额本金
等额本金的本金减少更快，总利息较少，但初期负担较重。日本以等额本息为主，也有金融机构不提供等额本金。
| 方式 | 每月还款额 | 例：3,000万日元·35年·年利率1.0% |
|---|---|---|
| 等额本息（元利均等） | 从头到尾相同（利率变化时除外） | 每月84,686日元，总利息约557万日元 |
| 等额本金（元金均等） | 起初最多，逐渐减少 | 首月96,429日元 → 末月约71,500日元，总利息约526万日元 |
假设没有奖金还款、35年内利率不变的示例数字。
浮动利率的5年规则与125%规则
日本的浮动利率房贷（等额本息）多设有即使利率上升、还款额也不会骤增的机制。但增加的利息并不会消失。
例）3,000万日元·35年·初始利率0.8% → 每月81,918日元 若第6年起利率为3.0%，按剩余30年重新计算的还款额为每月110,506日元 125%规则：只上升到每月102,398日元，差额部分使本金偿还延后
- 5年规则: 利率即使每半年调整，月还款额也只每5年重新计算一次。在此期间，还款中利息比例增加，本金减少变慢。
- 125%规则: 5年后的新还款额最多只上升到之前还款额的1.25倍。
- 未付利息（未払利息）: 利率大幅上升、利息超过还款额时，未能支付的利息成为未付利息，到期时可能需要与剩余本金一起一次性偿还。
- 没有这些规则的产品: 也有金融机构不设5年·125%规则，利率一变还款额就变。签约前请确认。
团体信用人寿保险（团信）
大多数民间房贷以加入团体信用人寿保险（団体信用生命保険）为条件。借款人死亡或严重残疾时，由保险金偿还剩余贷款。基本保险费通常已包含在利率中。
附加癌症或三大、八大疾病保障的特约，多以在利率上加约0.1至0.3个百分点的形式提供（因金融机构而异）。Flat 35的利率以包含新机构团信的形式标示。因健康原因难以加入时，可考虑放宽承保标准的宽松团信，或不强制加入团信的Flat 35。
加入团信后，另行购买的人寿保险所需保额可能减少，借款时不妨一并检查家人的保险。
房贷减税（住宅ローン控除）：2026年入住
根据2026年度税制改革，房贷减税延长5年至2030年12月入住部分。从所得税中扣除年末贷款余额的0.7%，未扣完的部分最多可从住民税中扣除97,500日元。
2028年以后入住的新建住房原则上须达到ZEH水准以上，灾害风险高的区域（红色区域）的新建住房不再适用。第一年需要确定申报，第二年起可通过年末调整办理。
| 住房类型 | 新建·买取再贩（2026至2027年入住） | 二手住房（2026至2030年入住） |
|---|---|---|
| 长期优良·低碳认定住房 | 4,500万日元（育儿·年轻夫妇5,000万日元），13年 | 3,500万日元（育儿·年轻夫妇4,500万日元），13年 |
| ZEH水准节能住房 | 3,500万日元（4,500万日元），13年 | 3,500万日元（4,500万日元），13年 |
| 符合节能标准的住房 | 2,000万日元（3,000万日元），13年 | 2,000万日元（3,000万日元），13年 |
| 其他住房 | 原则上不适用 | 2,000万日元，10年 |
金额为可享受扣除的贷款余额上限。育儿·年轻夫妇家庭指有未满19岁子女或夫妻一方未满40岁的家庭。条件包括合计所得2,000万日元以下、建筑面积50㎡以上（合计所得1,000万日元以下可为40㎡以上，但40㎡档不享受育儿家庭加成）。新建房和二手房的上限均依据国税厅No.1211-1、No.1211-3（2026年4月1日现行法令）。
提前还款、转贷与还款比率
提前还款会降低年末余额，房贷减税也随之减少。因此当贷款利率低于0.7%的扣除率时，有人会在扣除期间暂缓提前还款。无论选择哪种方式，另外留出几个月生活费作为应急资金是基本原则。
例）3,000万日元·35年·年利率1.0%（每月84,686日元），5年后提前还款300万日元 缩短期限型 还款期缩短约3年10个月，利息减少约97万日元 减少月供型 每月84,686日元 → 75,036日元，利息减少约47万日元
- 缩短期限型（期間短縮型）: 月还款额不变，缩短还款期限。节省的利息较多。
- 减少月供型（返済額軽減型）: 期限不变，减少每月还款额。节省的利息较少，但每月更宽裕。
- 转贷（借り換え）: 改用其他金融机构的贷款。担保费、手续费、登记费等可能需要数十万日元以上，应根据利差、剩余余额和剩余期限计算效果是否超过成本。转贷后房贷减税的计算也可能改变。
- 还款比率（返済比率）: 年还款额 ÷ 税前年收入。Flat 35的标准是年收入未满400万日元为30%以下，400万日元以上为35%以下。与能否通过审查不同，许多人认为不影响生活的水平约为到手收入的20%至25%。
常见问题
浮动利率和固定利率哪个更划算？
取决于未来利率，无法事先知道。浮动利率由自己承担利率上升时还款额和利息增加的风险；固定利率把这一风险转给金融机构，代价是初始利率较高。常见做法是计算利率上升1至2个百分点时的还款额，确认自己能否承受。
外国人能在日本办房贷吗？
有永住权的话，许多金融机构按与日本人相近的条件审查。没有永住权时，常附加配偶为日本人或永住者等条件，Flat 35原则上也仅限永住者和特别永住者。
加入奖金还款要注意什么？
奖金减少或取消时负担会加重，因此近来很多人只按月还款来规划。即使加入，许多金融机构也会限制奖金还款的比例（Flat 35为借款额的40%以内）。
享受房贷减税期间可以提前还款吗？
可以。但扣除以年末余额为准，如果提前还款使从最初借款日起算的还款期限不足10年，此后将无法再享受扣除。