计算方法
月利率 r = 年利率 ÷ 12，还款期数 n = 年数 × 12 等额本息（元利均等）：月供 = 贷款额 × r ÷（1 −（1 + r）^−n） 等额本金（元金均等）：每月本金 = 贷款额 ÷ n，利息 = 剩余本金 × r 总利息 = 还款合计 − 贷款额
- 等额本息: 每月金额相同，便于规划家庭支出，日本大多数房贷采用此方式。前期利息占比较大。
- 等额本金: 前期月供较高，但本金减少更快，总利息更少。可选择此方式的银行有限。
- 奖金还款: 日本房贷可在奖金月份额外还款（ボーナス返済）。本计算器只计算每月还款。
浮动利率与固定利率
- 浮动利率: 与银行短期优惠利率挂钩，一般每年调整两次。多数借款人选择浮动利率，但要自行承担利率上升风险。
- 5年规则・125%规则: 许多浮动利率贷款即使利率上升，5年内月供也不变，调整时最多只升到原来的125%。期间利息占比增加、本金减少变慢，最后可能留下未还本金。
- 全期固定（Flat 35）: 由住宅金融支援机构与民间金融机构合作提供、最长35年的全期固定利率贷款。利率高于浮动利率，但月供始终不变。
- 固定期限选择型: 最初3、5、10年等期间固定，之后再选择浮动或重新固定。
计算示例：贷款3,000万日元、35年
| 条件 | 月供（日元） | 总利息（日元） |
|---|---|---|
| 年利率1.5%・等额本息 | 91,855 | 8,579,239 |
| 年利率1.5%・等额本金（首月 → 末月） | 108,929 → 71,518 | 7,893,750 |
| 年利率2.0%・等额本息 | 99,379 | 11,739,109 |
利率上升0.5个百分点，月供约增加7,500日元，35年总利息约增加316万日元。利率仅为计算示例，并非市场利率信息。
注意事项：团信、房贷扣除、提前还款
- 团体信用人寿保险（团信）: 借款人身故或高度残障时由保险偿还剩余贷款，多数银行贷款以加入为条件。癌症、疾病保障附加险通常使利率增加约0.1〜0.3个百分点。
- 住房贷款扣除（2026年入住）: 以年末余额的0.7%抵扣所得税（不足部分可部分抵扣住民税）。已延长至2030年入住，新建长期优良住宅和ZEH水准住宅为13年，节能标准住宅2027年以前入住为13年。2026年入住时国税厅规定的年度扣除上限为长期优良住宅31.5万日元、ZEH水准24.5万日元、节能标准14万日元（育儿家庭、年轻夫妇家庭更高），不符合节能标准的新房原则上不适用。另有合计所得2,000万日元以下、建筑面积50㎡以上（合计所得1,000万日元以下为40㎡以上）等条件。
- 提前还款: 「缩短期限型」月供不变、缩短期限，节省利息效果大；「减少月供型」期限不变、降低每月负担。若正在享受房贷扣除，余额减少后扣除也会减少，需一并考虑。
- 其他费用: 另需手续费（如贷款额的2.2%）、担保费、印花税和火灾保险费。
常见问题
浮动利率上升后月供会马上增加吗？
有5年规则的贷款每5年才重新确定月供，125%规则也限制了上涨幅度。但利息会在利率调整时立即增加，本金偿还随之变慢。也有没有此类规则的贷款，请确认合同。
等额本息和等额本金哪个更划算？
利率和期限相同时，等额本金的总利息更少，但前期负担更重，上例中首月约多1.7万日元。选择哪种取决于收入预期和手头资金。
什么时候可以享受住房贷款扣除？
第一年通过确定申报，第二年起公司职员可在年末调整中享受。