計算方法
月利 r ＝ 年利 ÷ 12、返済回数 n ＝ 年数 × 12 元利均等：毎月の返済額 ＝ 借入額 × r ÷（1 −（1 ＋ r）^−n） 元金均等：毎月の元金 ＝ 借入額 ÷ n、利息 ＝ 残高 × r 総利息 ＝ 返済額の合計 − 借入額
- 元利均等返済: 毎月の返済額が一定で家計の計画が立てやすく、日本の住宅ローンの多くがこの方式です。返済初期は利息の割合が大きくなります。
- 元金均等返済: 当初の返済額は大きいものの元金が早く減るため、総利息は少なくなります。選べる金融機関は限られます。
- ボーナス返済: 賞与月に上乗せして返す「ボーナス返済」を併用できます。この計算機は毎月返済のみを扱います。
変動金利と固定金利
- 変動金利: 短期プライムレートに連動し、一般に年2回金利が見直されます。利用者は多いものの、金利上昇のリスクは借り手が負います。
- 5年ルール・125%ルール: 多くの変動金利型では、金利が上がっても返済額は5年間変わらず、見直し時も従来の125%までしか上がりません。その間は利息の割合が増えて元金の減りが遅くなり、最終的に未払い元金が残ることがあります。
- 全期間固定（フラット35）: 住宅金融支援機構と民間金融機関が提供する最長35年の全期間固定金利ローンです。変動より金利は高めですが、返済額は最後まで変わりません。
- 固定期間選択型: 当初3・5・10年などを固定し、その後は変動か再度の固定を選ぶ方式です。
計算例：借入3,000万円・35年
| 条件 | 毎月の返済額（円） | 総利息（円） |
|---|---|---|
| 年1.5%・元利均等 | 91,855 | 8,579,239 |
| 年1.5%・元金均等（初回 → 最終回） | 108,929 → 71,518 | 7,893,750 |
| 年2.0%・元利均等 | 99,379 | 11,739,109 |
金利が0.5%上がると毎月約7,500円、35年間の総利息は約316万円増えます。金利は計算例であり、市場金利の案内ではありません。
注意点：団信・住宅ローン控除・繰上返済
- 団体信用生命保険（団信）: 借り手が死亡・高度障害になったとき残りのローンを保険で返済する仕組みで、銀行ローンの多くは加入が条件です。がん・疾病保障の特約は金利に0.1〜0.3%程度上乗せされることが多いです。
- 住宅ローン控除（2026年入居）: 年末残高の0.7%を所得税（引ききれない分は一部住民税）から差し引きます。2030年入居分まで延長され、新築の長期優良住宅・ZEH水準は13年間、省エネ基準適合住宅は2027年入居分まで13年間です。2026年入居の国税庁の控除限度額は長期優良住宅で年31.5万円、ZEH水準で24.5万円、省エネ基準適合で14万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は上乗せ）で、省エネ基準を満たさない新築は原則対象外です。合計所得2,000万円以下、床面積50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）などの要件があります。
- 繰上返済: 「期間短縮型」は毎月の返済額を変えずに期間を短くするため利息軽減効果が大きく、「返済額軽減型」は期間を変えずに毎月の負担を下げます。住宅ローン控除の適用中は、残高が減ると控除も減る点もあわせて検討しましょう。
- 諸費用: 事務手数料（借入額の2.2%など）、保証料、印紙税、火災保険料が別にかかります。
よくある質問
変動金利が上がるとすぐに返済額が増えますか？
5年ルールのあるローンは返済額の見直しが5年ごとで、125%ルールにより増額幅にも上限があります。ただし利息は金利見直しの時点で増えるため、元金の返済が遅れます。ルールのないローンもあるので契約内容をご確認ください。
元利均等と元金均等はどちらが有利ですか？
同じ金利・期間なら元金均等のほうが総利息は少なくなります。ただし当初の負担が大きく、上の例では初回が約1.7万円多くなります。どちらが合うかは収入の見通しや手元資金によります。
住宅ローン控除はいつ受けられますか？
1年目は確定申告で、2年目以降は会社員なら年末調整で受けられます。