계산 방법
월 금리 r = 연 금리 ÷ 12, 상환 횟수 n = 기간(년) × 12 원리금균등(元利均等): 매달 상환액 = 대출금 × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) 원금균등(元金均等): 매달 원금 = 대출금 ÷ n, 이자 = 남은 원금 × r 총이자 = 상환액 합계 − 대출금
- 원리금균등: 매달 같은 금액이라 가계 계획이 쉽고, 일본 대출 대부분이 이 방식입니다. 초기에는 이자 비중이 큽니다.
- 원금균등: 처음 상환액이 크지만 원금이 빨리 줄어 총이자가 적습니다. 고를 수 있는 은행이 한정됩니다.
- 보너스 상환: 일본에서는 상여 달에 더 내는 "보너스 상환"을 함께 정할 수 있습니다. 이 계산기는 월 상환만 다룹니다.
변동금리와 고정금리
- 변동금리: 은행 단기 프라임레이트에 연동되어 보통 연 2회 금리를 다시 정합니다. 일본 대출 이용자 다수가 고르지만 금리 상승 위험을 직접 집니다.
- 5년 규칙·125% 규칙: 많은 변동금리 대출은 금리가 올라도 상환액을 5년간 바꾸지 않고, 바뀔 때도 이전의 125%까지만 올립니다. 그동안 이자만 늘어 원금이 덜 줄고, 끝에 미상환 원금이 남을 수 있습니다.
- 고정금리 (플랫35): 住宅金融支援機構와 민간 은행이 함께 제공하는 최장 35년 전기간 고정금리 대출입니다. 금리가 변동보다 높지만 상환액이 끝까지 같습니다.
- 고정기간 선택형: 처음 3·5·10년만 고정하고 이후 변동 또는 다시 고정을 고르는 방식입니다.
계산 예시: 3,000만 엔, 35년
| 조건 | 매달 상환액 (엔) | 총이자 (엔) |
|---|---|---|
| 연 1.5%, 원리금균등 | 91,855 | 8,579,239 |
| 연 1.5%, 원금균등 (첫 달 → 마지막 달) | 108,929 → 71,518 | 7,893,750 |
| 연 2.0%, 원리금균등 | 99,379 | 11,739,109 |
금리가 0.5%p 오르면 매달 약 7,500엔, 35년 총이자는 약 316만 엔 늘어납니다. 금리 수준은 계산 예시일 뿐 시장 금리 안내가 아닙니다.
주의할 점: 단체신용생명보험·주택 대출 공제·중도상환
- 단체신용생명보험(団信): 대출자가 사망·고도장애가 되면 남은 대출을 보험으로 갚는 제도로, 은행 대출은 대부분 가입이 조건입니다. 암·질병 보장 특약은 금리에 0.1~0.3%p 정도를 더하는 경우가 많습니다.
- 주택 대출 공제 (2026년 입주): 연말 잔액의 0.7%를 소득세(다 못 쓰면 일부 주민세)에서 뺍니다. 2026~2030년 입주까지 연장되었고, 신축 장기우량·ZEH 주택은 13년, 에너지 절약 기준 주택은 2027년 입주분까지 13년입니다. 2026년 입주의 국세청 기준 공제 한도는 장기우량주택 연 31.5만 엔, ZEH 24.5만 엔, 에너지 절약 기준 14만 엔이며(육아·젊은 부부 세대는 더 큼), 기준에 맞지 않는 신축은 원칙적으로 대상이 아닙니다. 합계소득 2,000만 엔 이하, 바닥면적 50㎡ 이상(합계소득 1,000만 엔 이하면 40㎡ 이상) 등의 요건이 있습니다.
- 중도상환(繰上返済): "기간 단축형"은 매달 상환액을 그대로 두고 기간을 줄여 이자 절감 효과가 크고, "상환액 경감형"은 기간을 그대로 두고 매달 부담을 낮춥니다. 주택 대출 공제를 받는 중이라면 잔액이 줄어 공제도 줄어든다는 점을 함께 따져 보세요.
- 비용: 사무수수료(대출액의 2.2% 등), 보증료, 인지세, 화재보험료가 따로 듭니다.
자주 묻는 질문
변동금리가 오르면 바로 상환액이 늘어나나요?
5년 규칙이 있는 대출은 5년마다만 상환액을 다시 정하고, 125% 규칙으로 인상 폭도 제한됩니다. 다만 이자는 금리 변경 즉시 늘어나 원금 상환이 늦어집니다. 규칙이 없는 대출도 있으니 계약서를 확인하세요.
원리금균등과 원금균등 중 어느 쪽이 유리한가요?
같은 금리·기간이면 원금균등의 총이자가 적습니다. 대신 초기 부담이 커서, 위 예시에서는 첫 달이 약 1.7만 엔 많습니다. 어느 쪽이 맞는지는 소득 전망과 비상금에 따라 다릅니다.
주택 대출 공제는 언제 받나요?
첫해는 확정신고로, 2년째부터는 회사원이면 연말정산에서 받을 수 있습니다.