계산 방법
원리금균등(amortization)은 매달 같은 금액을 내고, 그 안에서 이자는 남은 원금에 월 금리를 곱한 만큼, 나머지가 원금 상환입니다. 초반에는 이자 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 커집니다.
월 금리 r = 연 금리 ÷ 12 상환 횟수 n = 기간(년) × 12 월 상환액 = 대출 금액 × r ÷ (1 − (1 + r)^(−n)) 그달 이자 = 남은 원금 × r 그달 원금 상환 = 월 상환액 − 그달 이자
계산 예시: $300,000, 연 6.5%
30년 대출의 첫 달 상환액 $1,896.20 가운데 이자가 $1,625.00, 원금이 $271.20입니다. 20년 차에 들어서야 매달 갚는 원금이 이자보다 많아집니다.
| 조건 | 월 상환액 (원리금) | 총이자 |
|---|---|---|
| 30년 고정, 연 6.5% | $1,896.20 | $382,633 |
| 15년 고정, 연 6.5% | $2,613.32 | $170,398 |
| 30년 + 매달 $200 추가 상환 | $2,096.20 | $279,185 (277개월에 완납) |
15년 대출은 보통 30년보다 금리가 낮아 실제 차이는 더 커질 수 있습니다. 추가 상환 행은 이 계산기가 다루지 않는 조건이라 같은 식으로 따로 계산했습니다.
미국 모기지 용어
- 고정금리와 변동금리(ARM): 고정금리는 기간 내내 금리가 같습니다. ARM은 5/1·7/6처럼 처음 5년·7년은 고정이고 이후 1년·6개월마다 지수에 맞춰 바뀌며, 한 번에·평생 오를 수 있는 폭(cap)이 정해져 있습니다. 이 계산기는 금리가 바뀌지 않는다고 가정합니다.
- 30년과 15년: 30년은 월 상환액이 낮고 총이자가 많습니다. 15년은 월 상환액이 높지만 금리가 보통 더 낮아 총이자가 크게 줄어듭니다.
- 금리와 APR: APR은 금리에 포인트·대출 수수료 같은 비용을 더해 1년 비율로 나타낸 값이라 금리보다 높습니다. 대출을 비교할 때는 Loan Estimate의 APR과 총비용을 함께 봅니다.
- 포인트(discount points): 1포인트는 대출 금액의 1%를 미리 내고 금리를 낮추는 것입니다. 줄어든 월 상환액으로 낸 돈을 되찾는 데 걸리는 기간을 따져 봅니다.
- PMI: 계약금(다운페이먼트)이 집값의 20% 미만인 일반(conventional) 대출은 보통 대출 회사를 보호하는 모기지 보험(PMI)을 냅니다. 잔액이 원래 집값의 80%까지 줄면(추가 상환 포함) 서면으로 해지를 요청할 수 있고(납부 이력이 좋고, 집값이 떨어지지 않았고, 후순위 담보가 없다는 등의 조건), 원래 상환 일정상 잔액이 78%가 되는 날에는 납부가 밀리지 않은 한 자동으로 해지됩니다. FHA 대출은 별도 보험료(MIP) 규칙을 따릅니다.
- 에스크로(escrow): 많은 대출이 재산세와 주택 보험료를 월 납입액에 더해 받아 대신 냅니다. 그래서 실제 월 납입액(PITI)은 이 계산기의 원리금보다 큽니다.
계산에 넣지 않은 것과 주의점
- 재산세·주택 보험·PMI·HOA 관리비·클로징 비용은 넣지 않았습니다.
- ARM의 금리 변동, 중도상환, 재융자(refinance)는 반영하지 않습니다. 중도상환 수수료가 있는지는 Loan Estimate와 Closing Disclosure로 확인하세요.
- 모기지 이자는 항목별 공제(itemize)를 할 때만 소득공제가 되며 대상 대출 한도가 있습니다. 표준공제를 쓰면 세금 효과가 없습니다.
- 금리는 신용 점수·계약금 비율·대출 종류·시점에 따라 크게 달라집니다. 기본값 6.5%는 계산 예시일 뿐 시장 금리 안내가 아닙니다.
자주 묻는 질문
월 상환액에 세금과 보험도 들어가나요?
이 계산기 결과는 원금과 이자(P&I)뿐입니다. 에스크로가 있으면 재산세와 주택 보험료가 월 납입액에 더해지니, 연 재산세와 보험료를 12로 나눠 더해 보세요.
추가 상환하면 얼마나 줄어드나요?
원금을 일찍 갚으면 그만큼 이후 이자가 줄어듭니다. $300,000·6.5%·30년 대출에 매달 $200을 더 내면 약 23년 1개월에 다 갚고 총이자가 약 $103,000 줄어듭니다. 추가 납입이 원금에 적용되는지 대출 회사에 확인하세요.
APR이 금리보다 높은 이유는?
APR에는 금리 말고도 포인트·대출 개시 수수료 같은 비용이 1년 비율로 들어가 있습니다. 같은 금리라도 비용이 많으면 APR이 높아집니다.
15년과 30년 가운데 무엇을 골라야 하나요?
정답은 없습니다. 15년은 총이자가 적지만 월 부담이 크고, 30년은 월 부담이 작아 여유 자금을 남길 수 있습니다. 두 조건의 월 상환액과 총이자를 계산기로 비교해 보세요.