计算方法
等额本息每月还款金额相同，其中利息等于剩余本金乘以月利率，其余部分用于偿还本金。前期利息占比大，越往后本金占比越大。
月利率 r = 年利率 ÷ 12 还款期数 n = 年限 × 12 月供 = 贷款金额 × r ÷ (1 − (1 + r)^(−n)) 当月利息 = 剩余本金 × r 当月偿还本金 = 月供 − 当月利息
计算示例：$300,000，年利率6.5%
30年期贷款首月月供$1,896.20中，利息$1,625.00，本金$271.20。直到第20年，每月偿还的本金才超过利息。
| 条件 | 月供（本息） | 总利息 |
|---|---|---|
| 30年固定，年利率6.5% | $1,896.20 | $382,633 |
| 15年固定，年利率6.5% | $2,613.32 | $170,398 |
| 30年 + 每月多还$200 | $2,096.20 | $279,185（277个月还清） |
15年期贷款的利率通常低于30年期，实际差距可能更大。提前还款一行不属于本计算器的计算范围，是用同一公式另行计算的。
美国房贷常用术语
- 固定利率与浮动利率（ARM）: 固定利率在整个期限内不变。ARM如5/1、7/6，前5年或7年固定，之后每1年或6个月按指数调整，并设有单次和终身上调上限（cap）。本计算器假设利率不变。
- 30年与15年: 30年期月供低、总利息多；15年期月供高，但利率通常更低，总利息大幅减少。
- 利率与APR: APR是在利率基础上加入点数、贷款手续费等费用后折算的年化比率，因此高于利率。比较贷款时，请同时查看Loan Estimate上的APR和总费用。
- 点数（discount points）: 1个点数是预付贷款金额的1%以换取更低利率。需要估算月供降低后多久才能收回预付的钱。
- PMI: 首付低于房价20%的常规（conventional）贷款通常需缴纳保护贷款机构的房贷保险（PMI）。贷款余额降到原房价的80%时（含提前还款）可书面申请取消（须还款记录良好、房价未下跌、没有次级抵押等），按原还款计划余额降到78%之日，只要没有逾期就会自动终止。FHA贷款适用另外的保险费（MIP）规则。
- 托管账户（escrow）: 许多贷款会把房产税和房屋保险费加在月供中代为缴纳，因此实际月付（PITI）高于本计算器的本息金额。
未计入的项目与注意事项
- 未计入房产税、房屋保险、PMI、HOA物业费和交割费用。
- 未反映ARM利率变化、提前还款和再融资（refinance）。是否有提前还款罚金，请查看Loan Estimate和Closing Disclosure。
- 房贷利息只有在选择分项扣除（itemize）时才能抵税，且有贷款额度限制。使用标准扣除额时没有节税效果。
- 利率因信用评分、首付比例、贷款类型和时间而差异很大。默认值6.5%只是计算示例，并非市场利率参考。
常见问题
月供包含税和保险吗？
本计算器的结果只有本金和利息（P&I）。如有托管账户，房产税和房屋保险费会加到月付中，请把全年金额除以12后加上。
提前还款能省多少？
提早偿还本金，之后的利息就相应减少。$300,000、6.5%、30年期贷款每月多还$200，约23年1个月即可还清，总利息减少约$103,000。请向贷款服务机构确认多还的部分是否用于偿还本金。
为什么APR高于利率？
APR除了利息，还以年化比率计入点数、贷款发放费等费用。即使利率相同，费用多的贷款APR也更高。
应该选15年还是30年？
没有标准答案。15年期总利息少但月供压力大；30年期月供较低，可以留出更多资金。请用计算器比较两种条件的月供和总利息。