固定利率与浮动利率（ARM）
美国房贷的标准是30年固定利率（fixed-rate）。整个贷款期内利率和本息还款额不变，每月支出容易预估。相当于韩国浮动利率或混合型贷款的是ARM（adjustable-rate mortgage）。
ARM写作“5/6 ARM”这样的形式，意思是前5年利率固定，之后每6个月按基准利率（通常为SOFR）加上利差重新调整。首次调整、此后每次调整和终身涨幅都设有上限（例如2/1/5），签约前应确认最坏情况下的月供。初始利率比固定利率低，但利率上升的风险由借款人承担。
美国固定利率房贷大多没有提前还款违约金，或受到严格限制（合格房贷仅限前3年，最多2%），因此利率下降时转做再融资（refinance）很常见。
15年与30年：月供与总利息（示例）
以贷款30万美元为例（示例利率：30年6.0%，15年5.5%；15年期贷款利率通常略低）。实际利率因时点和信用分数而异。
30年期贷款首月还款中83%是利息。还了10年，本金也只减少约16%（48,943美元）。15年期贷款每月多付约650美元，但总利息少20万美元以上。
每月本息 M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) P：贷款本金，r：年利率 ÷ 12，n：还款月数 例：300,000 × 0.005 ÷ (1 − 1.005^−360) = 1,798.65美元
| 项目 | 30年固定6.0% | 15年固定5.5% |
|---|---|---|
| 每月本息 | 1,798.65美元 | 2,451.25美元 |
| 首月利息／本金 | 1,500.00／298.65美元 | 1,375.00／1,076.25美元 |
| 5年后剩余本金 | 279,163美元 | 225,867美元 |
| 10年后剩余本金 | 251,057美元 | 128,330美元 |
| 总利息 | 347,515美元 | 141,225美元 |
按等额本息还款计算的示例，未含房产税、保险和PMI。
利率、APR与点数
申请贷款后3个工作日内会收到标准格式的Loan Estimate，交割（closing）前至少3个工作日会收到Closing Disclosure。由于格式统一，可以把多家机构的报价并排比较，CFPB也建议向多家贷款机构询价。
- 利率（interest rate）: 本金所适用的利率，决定每月本息。
- APR（年化综合费率）: 在利率之外加上贷款手续费（origination fee）、点数、部分保险费等，以年率表示。是比较不同贷款的标准，但若提前还清或再融资，实际成本会与APR不同。
- 点数（discount points）: 1个点数等于预付贷款额的1%以降低利率，能降多少因贷款机构而异。只有在贷款持有时间超过“预付金额÷每月节省额”的回本期时才划算。
月供的组成：PITI、托管账户、PMI
美国房贷的月供常称为PITI，即本金（Principal）、利息（Interest）、房产税（Taxes）和保险（Insurance）。
- 托管账户（escrow）: 贷款机构每月分摊收取房产税和房屋保险费，存入托管账户后代为缴纳。每年按实际税额和保费重新计算，不足则月供上调，有余则退还。这就是固定利率贷款在房产税上涨时月供也会变化的原因。
- PMI（私人房贷保险）: 普通（conventional）贷款首付不足房价20%时需要缴纳。它保护的是贷款机构，但费用由借款人承担。贷款余额降到原房价的80%时（含提前还款）可书面申请取消（须还款记录良好、房价未下跌等），按原还款计划余额降到78%之日，只要没有逾期就会自动取消。
- HOA管理费: 公寓、联排别墅等需另付业主协会费（HOA dues）。它不计入房贷还款，但会计入贷款审核的负债比率。
贷款种类与审核标准：信用分数、DTI
信用分数（FICO，300至850分）对利率影响很大，分数越高利率越低。普通贷款长期以620分为最低标准，房利美自2025年11月起取消了经其自动审核系统（DU）审核的贷款的620分下限，但贷款机构仍可能自设最低分数。刚到美国的人没有信用记录，可能没有分数。
DTI（负债收入比）＝每月债务还款额÷税前月收入。常用的“28/36法则”是经验标准：住房支出（PITI）不超过税前收入的28%，全部债务还款不超过36%。实际审核上限因贷款种类可能更高（普通贷款通常最高45%至50%）。
DTI = 每月债务还款合计 ÷ 税前月收入 例：税前月收入8,000美元，PITI 2,240＋车贷400 住房支出比 = 2,240 ÷ 8,000 = 28%，总DTI = 2,640 ÷ 8,000 = 33%
| 种类 | 最低首付（大约） | 特点 |
|---|---|---|
| 普通贷款（Conventional，合格） | 3%至5% | 依房利美、房地美标准。2026年单户合格贷款上限832,750美元（高房价地区最高1,249,125美元）。首付不足20%需PMI |
| 巨额贷款（Jumbo） | 通常10%至20% | 超过合格上限的贷款，审核更严格 |
| FHA | 3.5%（信用分数580以上） | 联邦住房管理局担保。信用分数较低也可申请，但需预付1.75%保险费和年度保险费（MIP） |
| VA | 0% | 面向军人和退伍军人。无PMI，但需缴担保费（funding fee） |
| USDA | 0% | 指定的农村和部分郊区，设有收入标准 |
提前还款与再融资
在每月本息之外多还本金，利息会大幅减少。以上述30万美元、30年、6.0%为例，每月多还200美元，约23年3个月即可还清，总利息减少约9.1万美元（示例计算）。多还时要指定“用于本金（apply to principal）”，以免被当作提前支付下月月供。
再融资（refinance）是用新贷款偿还旧贷款。由于要再次支付交割费用（通常为贷款额的2%至5%），需要考虑在该房屋居住的时间是否超过回本期。如果重新从30年期开始，月供虽降低，总利息却可能增加。
也有贷款机构提供重新摊还（recast）：一次性偿还一大笔本金后，不办新贷款而重新计算剩余期限的月供（手续费通常为数百美元）。
回本月数 = 再融资费用 ÷ 每月还款减少额 例：6,000 ÷ 200 = 30个月
常见问题
房贷利息可以抵税吗？
选择分项扣除时，最多两套住房、贷款75万美元以内（2017年12月16日之前的贷款为100万美元）的利息可以扣除。自2026年起，PMI保费也重新可作为利息扣除（有收入限制）。不过因为标准扣除额较高，实际选择分项扣除的家庭并不多。
每两周还款（biweekly）有效果吗？
每两周还一半月供，一年还26次，相当于13个月的月供，效果与提前还款相同。每月多还1/12也能达到同样效果；有些双周还款服务会收手续费，需要确认。
外国人可以申请房贷吗？
永久居民基本可按与公民相同的条件申请，工作签证持有者若有美国收入和信用记录，多数情况下也可以。没有信用记录时，可能被要求更高首付或适用较高利率。
还款困难怎么办？
在逾期前联系贷款服务商（servicer），可以协商暂缓还款（forbearance）或修改贷款条件（loan modification），也可以到HUD认证的住房咨询机构免费咨询。根据联邦规定，服务商原则上在逾期超过120天之前不能启动止赎程序。