고정금리와 변동금리(ARM)
미국 모기지의 표준은 30년 고정금리(fixed-rate)입니다. 대출 기간 내내 금리와 원리금이 같아 매달 낼 돈을 예측하기 쉽습니다. 한국의 변동금리·혼합형에 해당하는 것은 ARM(adjustable-rate mortgage)입니다.
ARM은 "5/6 ARM"처럼 표시합니다. 처음 5년은 금리가 고정이고 그 뒤 6개월마다 지표금리(대개 SOFR)에 가산금리를 더해 바뀐다는 뜻입니다. 첫 조정, 이후 조정, 평생 상승폭에 상한(예: 2/1/5)이 있으므로 계약 전에 최악의 경우 월 상환액을 확인해야 합니다. 초기 금리가 고정금리보다 낮은 대신 금리가 오를 위험을 차입자가 집니다.
미국 고정금리 모기지는 중도상환 수수료가 없거나 엄격히 제한되어 있어(적격 모기지는 처음 3년 동안만, 최대 2%) 금리가 내리면 재융자(refinance)로 갈아타는 일이 흔합니다.
15년과 30년: 월 상환액과 총이자 (예시)
대출 30만 달러를 예로 계산했습니다(예시 금리: 30년 6.0%, 15년 5.5%. 15년 대출은 보통 금리가 조금 낮습니다). 실제 금리는 시점과 신용점수에 따라 다릅니다.
30년 대출은 첫 달 상환액의 83%가 이자입니다. 10년을 갚아도 원금은 약 16%(48,943달러)만 줄어듭니다. 15년 대출은 월 부담이 약 650달러 크지만 총이자가 20만 달러 넘게 적습니다.
월 원리금 M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) P: 대출 원금, r: 연 금리 ÷ 12, n: 상환 개월 수 예) 300,000 × 0.005 ÷ (1 − 1.005^−360) = 1,798.65달러
| 항목 | 30년 고정 6.0% | 15년 고정 5.5% |
|---|---|---|
| 월 원리금 | 1,798.65달러 | 2,451.25달러 |
| 첫 달 이자 / 원금 | 1,500.00 / 298.65달러 | 1,375.00 / 1,076.25달러 |
| 5년 뒤 남은 원금 | 279,163달러 | 225,867달러 |
| 10년 뒤 남은 원금 | 251,057달러 | 128,330달러 |
| 총이자 | 347,515달러 | 141,225달러 |
원리금 균등상환 기준 예시 계산. 재산세·보험·PMI는 넣지 않았습니다.
금리와 APR, 포인트
대출을 신청하면 3영업일 안에 표준 양식의 Loan Estimate를, 잔금일(closing) 3영업일 전까지 Closing Disclosure를 받습니다. 양식이 같아 여러 대출기관의 견적을 나란히 비교할 수 있고, CFPB는 여러 곳에서 견적을 받아 보라고 안내합니다.
- 이자율 (interest rate): 원금에 붙는 금리로, 월 원리금을 정합니다.
- APR (연간 실질 비용률): 이자율에 대출 수수료(origination fee), 포인트, 일부 보험료 등을 더해 연율로 나타낸 값입니다. 여러 대출을 비교하는 기준이 되지만, 대출을 일찍 갚거나 재융자하면 실제 비용은 APR과 달라집니다.
- 포인트 (discount points): 1포인트는 대출액의 1%를 미리 내고 금리를 낮추는 것입니다. 얼마나 낮아지는지는 대출기관마다 다릅니다. 미리 낸 돈 ÷ 월 절감액으로 구한 손익분기 기간보다 오래 대출을 유지해야 이득입니다.
월 납부액의 구성: PITI, 에스크로, PMI
미국 모기지의 월 납부액은 흔히 PITI, 즉 원금(Principal)·이자(Interest)·재산세(Taxes)·보험(Insurance)으로 부릅니다.
- 에스크로 (escrow): 대출기관이 재산세와 주택 보험료를 매달 나눠 받아 모아 두었다가 대신 내 주는 계정입니다. 1년마다 실제 세금·보험료로 다시 계산해 부족하면 월 납부액이 오르고, 남으면 돌려줍니다. 고정금리 대출이어도 재산세가 오르면 월 납부액이 바뀌는 이유입니다.
- PMI (민간 모기지 보험): 일반(conventional) 대출에서 계약금이 집값의 20%보다 적으면 붙습니다. 대출기관을 보호하는 보험이지만 비용은 차입자가 냅니다. 대출 잔액이 원래 집값의 80%까지 줄면(추가 상환 포함) 서면으로 해지를 요청할 수 있고(납부 이력이 좋고 집값이 떨어지지 않았다는 등의 조건), 원래 상환 일정상 잔액이 78%가 되는 날에는 납부가 밀리지 않은 한 자동으로 해지됩니다.
- HOA 관리비: 콘도·타운하우스 등은 관리조합비(HOA dues)를 따로 냅니다. 대출 상환액에는 들어가지 않지만 대출 심사의 부채 비율 계산에는 포함됩니다.
대출 종류와 심사 기준: 신용점수·DTI
신용점수(FICO, 300~850점)는 금리를 크게 좌우하며, 점수가 높을수록 낮은 금리를 받습니다. 일반 대출은 오랫동안 620점이 최저 기준이었는데, 패니메이는 2025년 11월부터 자동 심사(DU)를 거치는 대출의 620점 하한을 없앴습니다. 다만 대출기관이 따로 최저 점수를 둘 수 있습니다. 미국에 막 온 사람은 신용 기록이 없어 점수가 없을 수 있습니다.
DTI(부채 대비 소득 비율)는 월 부채 상환액 ÷ 세전 월 소득입니다. 흔히 쓰는 "28/36 규칙"은 주거비(PITI)가 세전 소득의 28%, 모든 부채 상환이 36% 안쪽이라는 경험칙입니다. 실제 심사 한도는 대출 종류에 따라 이보다 높을 수 있습니다(일반 대출은 대개 최대 45~50%).
DTI = 월 부채 상환액 합계 ÷ 세전 월 소득 예) 세전 월 소득 8,000달러, PITI 2,240 + 자동차 할부 400 주거비 비율 = 2,240 ÷ 8,000 = 28%, 전체 DTI = 2,640 ÷ 8,000 = 33%
| 종류 | 최소 계약금 (대략) | 특징 |
|---|---|---|
| 일반 대출 (Conventional, 적격) | 3~5% | 패니메이·프레디맥 기준. 2026년 적격 한도 1주택 83만 2,750달러(고가 지역 최대 124만 9,125달러). 계약금 20% 미만이면 PMI |
| 점보 (Jumbo) | 대개 10~20% | 적격 한도를 넘는 대출. 심사가 더 엄격함 |
| FHA | 3.5% (신용점수 580 이상) | 연방주택청 보증. 신용점수가 낮아도 가능하지만 선납 보험료 1.75%와 연 보험료(MIP)가 붙음 |
| VA | 0% | 군 복무자·참전군인 대상. PMI 없음, 대신 보증 수수료(funding fee) |
| USDA | 0% | 지정된 농촌·교외 지역, 소득 기준 있음 |
조기상환과 재융자
매달 원리금 외에 원금을 더 내면 이자가 크게 줄어듭니다. 위 30만 달러·30년·6.0% 예시에서 매달 200달러를 더 내면 약 23년 3개월 만에 다 갚고 총이자가 약 9만 1,000달러 줄어듭니다(예시 계산). 추가로 낼 때는 "원금에 적용(apply to principal)"으로 지정해야 다음 달 납부를 미리 낸 것으로 처리되지 않습니다.
재융자(refinance)는 새 대출로 기존 대출을 갚는 것입니다. 잔금 비용(대개 대출액의 2~5%)이 다시 들기 때문에, 그 집에 손익분기 기간보다 오래 살 계획인지 따져 봅니다. 대출 기간을 다시 30년으로 시작하면 월 부담은 줄어도 총이자는 늘 수 있습니다.
재융자 없이 큰 금액을 한 번에 갚고 남은 기간의 월 상환액을 다시 계산하는 리캐스트(recast)를 해 주는 대출기관도 있습니다(수수료는 대개 수백 달러).
손익분기 개월 수 = 재융자 비용 ÷ 월 상환액 절감액 예) 6,000 ÷ 200 = 30개월
자주 묻는 질문
모기지 이자는 세금 공제가 되나요?
항목별 공제를 고르면 집 두 채까지, 대출 75만 달러(2017년 12월 15일까지 받은 대출은 100만 달러)까지의 이자를 공제받습니다. 2026년부터는 PMI 보험료도 다시 이자처럼 공제 대상이 되었습니다(소득 제한 있음). 다만 표준공제가 커서 실제로 항목별 공제를 하는 가구는 많지 않습니다.
격주(biweekly) 상환은 효과가 있나요?
월 상환액의 절반을 2주마다 내면 1년에 26번, 즉 13개월 치를 내게 되어 조기상환과 같은 효과가 납니다. 매달 1/12을 더 내도 같은 효과가 나며, 격주 상환 서비스에 수수료를 받는 업체도 있으니 확인이 필요합니다.
외국인도 모기지를 받을 수 있나요?
영주권자는 시민과 거의 같은 조건으로 받을 수 있고, 취업비자 소지자도 미국 내 소득과 신용 기록이 있으면 가능한 경우가 많습니다. 신용 기록이 없으면 계약금을 더 요구받거나 금리가 높을 수 있습니다.
상환이 어려워지면 어떻게 하나요?
연체되기 전에 대출 관리 회사(servicer)에 연락하면 상환 유예(forbearance)나 조건 변경(loan modification)을 협의할 수 있고, HUD 승인 주택 상담 기관에서 무료 상담도 받을 수 있습니다. 연방 규정상 대출 관리 회사는 원칙적으로 연체 120일이 지나기 전에는 압류 절차를 시작할 수 없습니다.