전세 vs 월세, 무엇이 유리할까

전세는 매달 나가는 돈이 없어 보여 유리해 보이고, 월세는 목돈이 묶이지 않아 편해 보입니다. 하지만 전세에도 대출 이자와 보증금의 기회비용이라는 '보이지 않는 월세'가 있습니다. 두 방식을 같은 기준으로 놓고 비교해야 제대로 판단할 수 있습니다.

실제 주거비 비교하는 법

전세와 월세를 비교할 때는 둘 다 '한 달에 실제로 드는 비용'으로 바꿔 계산합니다.

내 돈을 보증금으로 묶어두면 그 돈을 예금에 넣었을 때 받을 수 있는 이자를 포기하는 것이므로, 이 '기회비용'도 비용에 넣어야 공정한 비교가 됩니다.

예시로 비교해 보기

이 조건에서는 전세가 한 달에 약 21만 원 저렴합니다. 하지만 대출 금리가 1%p 오르면 전세의 월 비용은 약 108만 원으로 늘어나 차이가 거의 사라집니다. 월세 세액공제를 받을 수 있다면 월세 쪽 부담도 그만큼 줄어듭니다. 이처럼 금리 수준에 따라 유리한 쪽이 바뀌므로, 계약 시점의 금리로 직접 계산해 보는 것이 중요합니다.

전세와 월세의 장단점

전세

• 장점: 금리가 낮을 때 월 주거비가 저렴합니다. 계약이 끝나면 보증금을 그대로 돌려받습니다.
• 단점: 큰 목돈이 필요합니다. 집값이 떨어지거나 집주인 사정이 나빠지면 보증금을 제때 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

월세

• 장점: 목돈 부담과 보증금 미반환 위험이 작습니다. 조건이 맞으면 연말정산에서 월세 세액공제를 받을 수 있습니다.
• 단점: 매달 고정 지출이 생겨 저축 여력이 줄어듭니다. 금리가 낮을 때는 전세보다 비싼 경우가 많습니다.

전세 계약 전 안전 체크리스트

전세는 보증금이 크기 때문에 계약 전 확인이 무엇보다 중요합니다. 아래 항목을 하나씩 확인하세요.

1. 등기부등본 확인: 대법원 인터넷등기소에서 누구나 발급할 수 있습니다. '갑구'에서 실제 소유자가 계약 상대방과 같은지, 압류·가압류가 없는지 보고, '을구'에서 근저당(대출) 금액을 확인합니다. 계약 당일과 잔금 당일에 다시 한 번 확인하는 것이 안전합니다.
2. 보증금이 시세에 비해 너무 높지 않은지: 근저당 금액과 내 보증금을 합친 금액이 집값의 70~80%를 넘으면 위험 신호입니다. 매매 시세를 함께 확인하세요.
3. 건축물대장 확인: 불법 증축된 '위반건축물'은 전세대출이나 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
4. 집주인의 세금 체납 여부: 집주인이 국세·지방세를 체납하면 보증금보다 세금이 먼저 처리될 수 있습니다. 계약 전 임차인은 집주인의 미납 세금을 열람할 수 있습니다.
5. 다가구주택은 선순위 보증금 확인: 한 건물에 여러 세입자가 있다면 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총액도 확인해야 합니다.
6. 계약 상대방 확인: 신분증과 등기부등본의 소유자가 같은지 확인하고, 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서를 받습니다. 보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 보냅니다.

계약 후 꼭 해야 할 일

• 전입신고와 확정일자: 이사 당일 바로 하세요. 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 확정일자를 받아야 경매 시 순서에 따라 보증금을 우선 돌려받을 수 있습니다. 정부24에서 온라인으로도 가능합니다.
• 전세보증금 반환보증 가입: 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증의 보증상품에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 돌려줍니다.
• 계약 갱신 시점 체크: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 여부를 주고받아야 합니다. 세입자는 한 번 계약갱신청구권을 쓸 수 있고, 이때 보증금 인상은 5% 이내로 제한됩니다.

이 글은 일반적인 정보를 정리한 것이며, 개별 계약의 법적 판단을 대신하지 않습니다. 계약 전 공인중개사, 또는 주택임대차분쟁조정위원회 등 공공 상담 창구를 함께 이용하세요.

참고 자료

• 대법원 인터넷등기소 등기부등본 발급
• 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증
• 정부24 전입신고, 확정일자
• 국가법령정보센터 주택임대차보호법

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