チョンセと家賃、どちらが有利？

韓国のチョンセ（伝貰）は、毎月の家賃の代わりに高額の保証金を預け、契約終了時に返してもらう方式です。ウォルセ（月貰）は少なめの保証金と月払いの家賃を組み合わせた方式です。チョンセは毎月出ていくお金がないので有利に見え、家賃はまとまったお金が縛られないので楽に見えます。しかしチョンセにも、ローンの利息と保証金の機会費用という「見えない家賃」があります。二つを同じ基準に置いて比べてこそ、正しく判断できます。

実際の住居費を比べる方法

チョンセと家賃を比べるときは、どちらも「1か月に実際にかかる費用」に直して計算します。

自己資金を保証金として縛っておくと、そのお金を預金に入れたときに得られる利息をあきらめることになるので、この「機会費用」も費用に入れてこそ公平な比較になります。

例で比べてみる

この条件ではチョンセのほうが月に約21万ウォン安くなります。しかしローン金利が1%ポイント上がると、チョンセの月の費用は約108万ウォンに増え、差はほとんどなくなります。家賃の税額控除を受けられるなら、家賃側の負担もその分減ります。このように金利の水準によって有利なほうが変わるので、契約時点の金利で直接計算してみることが大切です。

チョンセと家賃の長所・短所

チョンセ

• 長所：金利が低いときは月の住居費が安くなります。契約が終われば保証金をそのまま返してもらえます。
• 短所：大きなまとまったお金が必要です。住宅価格が下がったり家主の事情が悪くなったりすると、保証金を期限どおりに返してもらえないリスクがあります。

家賃（ウォルセ）

• 長所：まとまったお金の負担と保証金が返ってこないリスクが小さくなります。条件が合えば年末調整で家賃の税額控除を受けられます。
• 短所：毎月の固定支出が生じ、貯蓄の余力が減ります。金利が低いときはチョンセより高くつくことが多いです。

チョンセ契約前の安全チェックリスト

チョンセは保証金が大きいため、契約前の確認が何より大切です。次の項目を一つずつ確認しましょう。

1. 登記簿謄本の確認：大法院のインターネット登記所で誰でも発行できます。「甲区」で実際の所有者が契約の相手と同じか、差押え・仮差押えがないかを見て、「乙区」で根抵当（ローン）の金額を確認します。契約当日と残金の支払い当日にもう一度確認するのが安全です。
2. 保証金が相場に比べて高すぎないか：根抵当の金額と自分の保証金を合わせた額が住宅価格の70〜80%を超えると危険信号です。売買の相場もあわせて確認しましょう。
3. 建築物台帳の確認：違法に増築された「違反建築物」は、チョンセローンや保証保険の加入を断られることがあります。
4. 家主の税金滞納の有無：家主が国税・地方税を滞納していると、保証金より先に税金が処理されることがあります。契約前に借り手は家主の未納税金を閲覧できます。
5. 多世帯住宅は先順位の保証金を確認：一つの建物に複数の借り手がいるなら、自分より先に入居した借り手の保証金の総額も確認する必要があります。
6. 契約の相手の確認：身分証と登記簿の所有者が同じか確認し、代理人と契約するなら委任状と印鑑証明書を受け取ります。保証金は必ず所有者名義の口座に送ります。

契約後に必ずすること

• 転入届と確定日付：引っ越し当日にすぐ行いましょう。転入届をすると翌日0時から対抗力が生じ、確定日付を受けておけば競売のときに順位に従って保証金を優先して返してもらえます。政府24でオンラインでも可能です。
• チョンセ保証金返還保証への加入：住宅都市保証公社（HUG）、韓国住宅金融公社（HF）、SGIソウル保証の保証商品に加入すれば、家主が保証金を返さないときに保証機関が代わりに返してくれます。
• 契約更新の時期をチェック：契約満了の6か月前から2か月前までに更新するかどうかをやり取りする必要があります。借り手は契約更新請求権を1回使え、このとき保証金の引き上げは5%以内に制限されます。

この記事は一般的な情報をまとめたもので、個別の契約の法的判断に代わるものではありません。契約前には公認仲介士や、住宅賃貸借紛争調停委員会などの公的な相談窓口もあわせて利用してください。

参考資料

• 韓国大法院インターネット登記所 登記簿謄本の発行
• 住宅都市保証公社（HUG） チョンセ保証金返還保証
• 政府24 転入届、確定日付
• 韓国国家法令情報センター 住宅賃貸借保護法

あわせて読みたい記事