チョンセと転換率とは
韓国のチョンセ（伝貰）は、毎月の家賃の代わりに高額の保証金を預け、契約終了時に全額返してもらう賃貸方式です。少なめの保証金と月払い家賃（ウォルセ）を組み合わせる契約もよくあります。転換率は保証金を家賃に換えるときに使う年率です。たとえば転換率が5%なら、保証金を1億ウォン減らす代わりに年500万ウォン、月約41万7千ウォンを家賃として払うことになります。
チョンセ換算の保証金 = 保証金 +（家賃 × 12 ÷ 転換率）
転換率別の家賃をすばやく見る
保証金から家賃に換える金額ごとに、転換率によって毎月払う家賃です。
| 家賃に換える保証金 | 転換率4% | 転換率5% | 転換率6% |
|---|---|---|---|
| 1,000万ウォン | 33,333ウォン | 41,667ウォン | 50,000ウォン |
| 5,000万ウォン | 166,667ウォン | 208,333ウォン | 250,000ウォン |
| 1億ウォン | 333,333ウォン | 416,667ウォン | 500,000ウォン |
| 2億ウォン | 666,667ウォン | 833,333ウォン | 1,000,000ウォン |
計算例
チョンセ3億ウォンに住んでいて、更新のときに家主が保証金1億ウォン＋家賃に変えようと言ってきました。転換率は4.5%を提示されました。
- 家賃に換わる保証金：3億 − 1億 = 2億ウォン
- 年間の家賃：2億 × 4.5% = 900万ウォン
- 家賃：900万 ÷ 12 = 75万ウォン
このケースは契約更新なので、法定上限（基準金利＋2%ポイント）を超えていないか必ず確認しましょう。基準金利が2.5%なら上限は4.5%で、提示された転換率は上限と同じなので法的に問題ありません。
転換率の法定上限
韓国の住宅賃貸借保護法により、契約期間中や契約の更新のときに保証金を家賃に換える場合は、次の二つのうち低い比率を超えられません。
- 年10%
- 韓国銀行の基準金利＋年2%ポイント
基準金利が2.5%なら上限は4.5%です。ただしこの上限は新規契約には適用されず、新規契約は家主と借り手が自由に決めます。
チョンセと家賃、どちらが有利か
チョンセ換算の金額を自分のローン利息と比べると判断の助けになります。チョンセ資金ローンの金利が転換率より低ければ、ローンを組んででも保証金を高くするほうが毎月の支出が少ないことがあります。逆にローン金利のほうが高ければ、家賃のほうがよいかもしれません。ただしチョンセには保証金を返してもらえないリスクがあるため、保証金返還保証への加入もあわせて考えましょう。
よくある質問
家主が法定上限より高い転換率を求めてきます。
契約期間中や更新契約なら、上限を超える部分は無効で、すでに払った超過分は返すよう求めることができます。解決が難しければ、住宅賃貸借紛争調停委員会に調停を申し立てられます。
家賃を保証金に換えるときも上限はありますか。
法律で定めた上限は、保証金を家賃に換える場合にだけ適用されます。家賃を保証金に換える場合は、双方が合意して決めます。
チョンセと家賃、自分の状況にはどちらがよい？
チョンセと家賃のガイドを読む計算の基準と出典
- 転換率の上限：韓国国家法令情報センター 住宅賃貸借保護法第7条の2、同法施行令第9条
- 韓国銀行の基準金利：韓国銀行