전월세 전환율이란?
전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 예를 들어 전환율이 5%라면 보증금 1억 원을 빼는 대신 1년에 500만 원, 한 달에 약 41만 7천 원을 월세로 내는 셈입니다.
전세 환산 보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
전환율별 월세 빠르게 보기
보증금에서 월세로 바꾸는 금액별로, 전환율에 따라 매달 내야 하는 월세입니다.
| 월세로 바꿀 보증금 | 전환율 4% | 전환율 5% | 전환율 6% |
|---|---|---|---|
| 1,000만 원 | 33,333원 | 41,667원 | 50,000원 |
| 5,000만 원 | 166,667원 | 208,333원 | 250,000원 |
| 1억 원 | 333,333원 | 416,667원 | 500,000원 |
| 2억 원 | 666,667원 | 833,333원 | 1,000,000원 |
계산 예시
전세 3억 원에 살고 있는데, 집주인이 갱신하면서 보증금 1억 원 + 월세로 바꾸자고 합니다. 전환율은 4.5%를 제안받았습니다.
- 월세로 바뀌는 보증금: 3억 − 1억 = 2억 원
- 연간 월세: 2억 × 4.5% = 900만 원
- 월세: 900만 ÷ 12 = 75만 원
이 경우는 계약 갱신이므로 법정 상한(기준금리 + 2%p)을 넘는지 꼭 확인해야 합니다. 기준금리가 2.5%라면 상한은 4.5%로, 제안받은 전환율이 상한과 같아 법적으로 문제가 없습니다.
법정 전환율 상한
주택임대차보호법에 따라 계약 기간 중이나 계약을 갱신하면서 보증금을 월세로 바꿀 때는 아래 두 값 중 낮은 비율을 넘을 수 없습니다.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 연 2%p
기준금리가 2.5%라면 상한은 4.5%입니다. 다만 이 상한은 새로 계약하는 경우에는 적용되지 않고, 신규 계약은 집주인과 세입자가 자유롭게 정합니다.
전세와 월세, 무엇이 유리할까?
전세 환산 금액을 내 대출 이자와 비교해 보면 판단에 도움이 됩니다. 전세자금대출 금리가 전환율보다 낮다면 대출을 받아서라도 보증금을 높이는 편이 매달 나가는 돈이 적을 수 있습니다. 반대로 대출 금리가 더 높다면 월세가 나을 수 있습니다. 다만 전세는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있으므로 전세보증보험 가입 여부도 함께 고려하세요.
자주 묻는 질문
집주인이 법정 상한보다 높은 전환율을 요구해요.
계약 기간 중이거나 갱신 계약이라면 상한을 넘는 부분은 무효이며, 이미 낸 초과분은 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 해결이 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
월세를 보증금으로 바꿀 때도 상한이 있나요?
법에서 정한 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 경우에만 적용됩니다. 월세를 보증금으로 바꾸는 경우는 양측이 합의해서 정합니다.
전세와 월세, 내 상황에는 무엇이 나을까?
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