全租与月租，哪个更划算

韩国的全租（傳貰）是不付月租、而是交一大笔押金，合同到期后取回的方式；月租（月貰）是较少押金加每月租金的方式。全租每月没有支出，看起来划算；月租不占用大笔资金，看起来方便。但全租也有贷款利息和押金机会成本这类“看不见的月租”。只有把两者放在同一标准下比较，才能正确判断。

如何比较实际住房成本

比较全租和月租时，要把两者都换算成“每月实际花费”。

把自有资金押在押金里，就放弃了这笔钱存入银行能得到的利息，所以要把这项“机会成本”也计入成本，才算公平比较。

用例子比较

在这个条件下，全租每月便宜约21万韩元。但如果贷款利率上升1个百分点，全租的月成本会增加到约108万韩元，差距几乎消失。如果能享受月租税额抵免，月租一方的负担也会相应减少。像这样哪一方更划算会随利率水平改变，所以用签约时的利率亲自算一算很重要。

全租与月租的优缺点

全租

• 优点：利率低时每月住房成本低。合同到期后可以原数取回押金。
• 缺点：需要大笔资金。如果房价下跌或房东经济状况恶化，有不能按时拿回押金的风险。

月租

• 优点：大笔资金负担和押金拿不回来的风险较小。符合条件的话，可以在年末结算中享受月租税额抵免。
• 缺点：每月有固定支出，储蓄能力下降。利率低时往往比全租贵。

全租签约前安全检查清单

全租押金金额大，签约前的确认比什么都重要。请逐项确认以下内容。

1. 查看不动产登记簿：任何人都可以在大法院网上登记所申领。在“甲区”确认实际所有人是否与签约对象一致、有无查封或假扣押；在“乙区”确认抵押（贷款）金额。签约当天和支付尾款当天再确认一次更安全。
2. 押金相对行情是否过高：抵押金额加上自己的押金，如果超过房价的70～80%，就是危险信号。请同时确认买卖行情。
3. 查看建筑物台账：非法扩建的“违规建筑”可能被拒绝办理全租贷款或保证保险。
4. 房东是否欠税：房东拖欠国税或地方税时，税款可能优先于押金处理。签约前，租客可以查阅房东的未缴税款。
5. 多户住宅要确认优先顺位押金：如果一栋楼有多个租客，还要确认比自己先入住的租客的押金总额。
6. 确认签约对象：确认身份证与登记簿上的所有人是否一致；与代理人签约时，要拿到委托书和印鉴证明。押金务必转入所有人名下的账户。

签约后一定要做的事

• 迁入登记与确定日期：搬家当天马上办理。办理迁入登记后，从次日0时起产生对抗力；取得确定日期，拍卖时才能按顺位优先拿回押金。也可以在政府24网上办理。
• 加入全租押金返还保证：加入住宅都市保证公社（HUG）、韩国住宅金融公社（HF）、SGI首尔保证的保证产品，房东不还押金时由保证机构代为返还。
• 留意续约时间：要在合同到期前6个月到2个月之间沟通是否续约。租客可以行使一次续约请求权，此时押金涨幅限制在5%以内。

本文整理的是一般信息，不能代替对具体合同的法律判断。签约前请同时利用持证房地产中介，或住宅租赁纠纷调解委员会等公共咨询渠道。

参考资料

• 韩国大法院网上登记所 申领不动产登记簿
• 住宅都市保证公社（HUG） 全租押金返还保证
• 政府24 迁入登记、确定日期
• 韩国国家法令信息中心《住宅租赁保护法》

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