賃貸の初期費用
賃貸住宅を借りるときは、契約時に家賃の4〜6か月分程度がまとめてかかることが多くあります。
| 項目 | 内容 | 目安（例） |
|---|---|---|
| 敷金 | 退去時に未払い家賃や原状回復費を差し引いて返還される預け金 | 家賃0〜2か月分 |
| 礼金 | 貸主へのお礼として支払うお金。返還されない | 家賃0〜2か月分 |
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬。法定上限は貸主・借主の合計で家賃1か月分＋消費税、借主の事前の承諾がなければ借主の負担は0.5か月分＋消費税まで | 家賃0.5〜1か月分＋税 |
| 前家賃 | 入居月（日割り）と翌月分の家賃 | 家賃1〜2か月分 |
| 保証会社の保証料 | 連帯保証人の代わりに保証会社を利用。ほとんどの物件で必須 | 初回は家賃の50〜100%、以後年1万円程度 |
| 火災保険 | 入居者向けの家財・借家人賠償責任保険 | 2年で1.5万〜2万円 |
| 鍵交換費など | 鍵の交換、消毒など | 1.5万〜3万円 |
金額は一般的な目安で、地域や物件によって異なります。関西の一部には、敷金から一定額を返還しない「敷引き」の慣行があります。
住んでいる間と退去時の費用
- 更新料: 契約期間は2年が一般的で、首都圏では更新時に家賃1か月分程度の更新料と更新事務手数料がかかることが多くあります。更新料のない地域も多くあります。
- 管理費・共益費: 家賃とは別に共用部分の管理費がかかることが多いため、物件は「家賃＋管理費」で比べましょう。
- 原状回復: 国土交通省のガイドラインでは、日焼けによる壁紙の変色や家具の設置跡などの通常損耗・経年変化は貸主負担で、借主の故意・過失による損傷だけが借主負担とされています。契約書の特約（ハウスクリーニング費用など）もあわせて確認しましょう。
- 解約予告: 退去は通常1か月前（物件によっては2か月前）までに伝える必要があり、遅れるとその分の家賃がかかります。短期解約違約金の特約があるかも確認しておきましょう。
家を買うときにかかる費用
- 頭金: 最近は頭金なしで物件価格の全額を借りる例も増えていますが、頭金が少ないほど借入残高と利息が大きくなり、金利上昇の影響も大きくなります。
- 諸費用: 印紙税、登録免許税、司法書士報酬、ローンの保証料・手数料、火災・地震保険、仲介手数料（中古）、不動産取得税などがかかります。新築マンションで物件価格の3〜5%、中古で6〜10%程度がよく使われる目安です。
- 固定資産税・都市計画税: 毎年1月1日時点の所有者に市区町村が課税します。標準税率は固定資産税1.4%、都市計画税は上限0.3%（課税標準額に対して）です。住宅用地は200㎡までの部分の課税標準が6分の1（都市計画税は3分の1）に軽減されます。新築住宅には建物分の税額（120㎡分まで）を一定期間（一般3年、マンション5年）2分の1に減額する特例があり、令和8年度税制改正で2031年3月までに新築された住宅まで5年延長されました（2026年4月以降の新築は原則として床面積40〜240㎡が要件）。
- 管理費・修繕積立金（マンション）: マンションでは毎月の管理費と、大規模修繕に備える修繕積立金を払います。修繕積立金は当初低く設定され、段階的に上がる方式が多いため、長期修繕計画を確認しましょう。
- 一戸建ての修繕: 外壁・屋根・設備の交換費用は自分で準備する必要があります。マンションのように毎月徴収されないだけで、費用はかかります。
住宅ローン控除と金利リスク
住宅ローンを組んで家を買うと、2026〜2030年入居分は年末残高の0.7%を最長13年（中古の一般住宅は10年）税金から控除できます。限度額は住宅の省エネ性能や世帯区分によって異なり、詳しい表は日本の住宅ローンガイドにまとめました。
変動金利で借りた場合、金利上昇のリスクは自分で負います。たとえば4,500万円・35年のローンの毎月返済額は、金利1.0%なら127,029円、2.0%なら149,068円です。賃貸には金利リスクがない代わりに、家賃の値上げや更新条件を貸主と話し合う必要があります。
試算例で見る10年間の支出
以下の数字はすべて仮定に基づく試算例です。実際の結果は地域・物件・金利・税金によって大きく変わります。
購入は支出が大きいものの、一部は元金返済として資産に積み上がります。賃貸は支出が少ない代わりに資産は残りません。10年後に売却するときの価格が「ローン残高＋売却費用」を上回るか下回るかで結果は逆転します。日本では建物の価値が年数とともに早く下がる傾向があり、土地や立地の比重が大きくなります。
| 項目 | 賃貸（家賃15万円） | 購入（5,000万円のマンション） |
|---|---|---|
| 最初にかかるお金 | 初期費用 約70万円（家賃4.5か月分と仮定） | 頭金500万円＋諸費用 約350万円（7%と仮定） |
| 毎月かかるお金 | 家賃15万円 | ローン127,029円（4,500万円・35年・1.0%と仮定）＋管理費・修繕積立金3.5万円 |
| 定期的にかかるお金 | 更新料15万円 × 4回、火災保険2万円 × 5回 | 固定資産税・都市計画税 年15万円と仮定 |
| 10年間の支出合計（概算） | 約1,940万円 | 約2,944万円（住宅ローン控除を除く） |
| 10年後に残るもの | なし（住み替えは自由） | 住まい（時価は不明）とローン残高 約3,371万円 |
購入側の支出には、10年間に返済した元金 約1,129万円が含まれています。金利の変動、家賃の値上げ、修繕積立金の値上げ、物件価格の変動、住宅ローン控除は反映していません。
外国人が部屋を借りるとき
- 保証会社: 外国人は日本国内で連帯保証人を見つけにくいため、保証会社の利用が一般的です。外国人専門や多言語対応の保証会社もあります。
- 「外国人可」物件: 外国人の入居に消極的な貸主もいるため、不動産ポータルサイトで「外国人可」の条件で探すとスムーズです。在留カード、在職・在学証明、収入証明をあらかじめ用意しておきましょう。
- 日本語の契約書: 重要事項説明と契約書は日本語が原則です。国土交通省が外国人入居者向けの多言語ガイドブックを公開しているので、原状回復や解約予告の条項を理解したうえで署名しましょう。
- 入居後: 14日以内に市区町村で転入届を出し、ごみの出し方や騒音などの集合住宅のルールを守りましょう。
よくある質問
初期費用を抑える方法はありますか？
敷金・礼金ゼロの物件、仲介手数料の割引、一定期間家賃が無料になるフリーレント物件があります。ただし退去時のクリーニング費用の特約や短期解約違約金が付くことが多いので、契約書もあわせて確認しましょう。
更新料は必ず払わなければなりませんか？
契約書に更新料の条項が明確に記載され、金額が高すぎなければ有効とするのが最高裁判例（2011年）です。契約前に条項を確認し、交渉するのが現実的です。
外国人でも日本で家を買えますか？
日本は外国人の不動産取得を原則として制限しておらず、在留資格にかかわらず購入できます。難しいのは融資で、永住権がないと住宅ローンの審査は厳しくなりがちです。
賃貸と購入はどちらが有利ですか？
決まった答えはありません。同じ場所に長く住む予定か、転勤や帰国の可能性、金利上昇に耐えられる余裕、頭金の額によって変わります。上の表のように、自分の数字で10年・20年の支出と残る資産を試算してみましょう。