임대 초기비용
일본에서 집을 빌리면 계약할 때 월세의 4~6개월분 정도가 한꺼번에 드는 경우가 많습니다.
| 항목 | 내용 | 흔한 수준(예시) |
|---|---|---|
| 시키킨(敷金) | 보증금. 퇴거 때 밀린 월세·원상회복비를 빼고 돌려받음 | 월세 0~2개월분 |
| 레이킨(礼金) | 집주인에게 주는 사례금. 돌려받지 못함 | 월세 0~2개월분 |
| 중개수수료(仲介手数料) | 부동산 회사 보수. 법정 상한은 집주인·세입자 합계 월세 1개월분 + 소비세이고, 세입자가 미리 동의하지 않았다면 세입자 몫은 0.5개월분 + 소비세까지 | 월세 0.5~1개월분 + 세금 |
| 선불 월세(前家賃) | 입주 달(일할)과 다음 달 월세 | 월세 1~2개월분 |
| 보증회사 보증료 | 연대보증인 대신 보증회사를 이용. 대부분 필수 | 첫해 월세의 50~100%, 이후 연 1만 엔 정도 |
| 화재보험(火災保険) | 세입자용 가재·배상책임 보험 | 2년에 1.5~2만 엔 |
| 열쇠 교체비 등 | 열쇠 교체, 소독 등 | 1.5~3만 엔 |
금액은 일반적인 예시이며 지역과 물건마다 다릅니다. 간사이 일부 지역에는 시키킨에서 정해진 금액을 돌려주지 않는 시키비키(敷引き) 관행이 있습니다.
살면서 드는 비용과 나갈 때
- 갱신료(更新料): 보통 2년 계약이고, 수도권에서는 갱신할 때 월세 1개월분 정도의 갱신료와 갱신 사무수수료를 받는 경우가 많습니다. 갱신료가 없는 지역도 많습니다.
- 관리비·공익비: 월세와 별도로 공용 부분 관리비가 붙는 경우가 많으므로 집을 비교할 때는 월세 + 관리비로 봅니다.
- 원상회복(原状回復): 국토교통성 가이드라인에 따르면 햇빛에 의한 벽지 변색이나 가구 자국 같은 통상 손모·경년 변화는 집주인 부담이고, 세입자의 고의·과실로 생긴 손상만 세입자 부담입니다. 계약서의 특약(하우스 클리닝비 등)도 함께 확인합니다.
- 해약 예고: 퇴거는 보통 1개월 전(물건에 따라 2개월 전)까지 알려야 하며, 늦으면 그만큼 월세를 냅니다. 단기 해약 위약금 특약이 있는지도 확인합니다.
집을 살 때 드는 비용
- 계약금(頭金): 최근에는 계약금 없이 집값 전액을 빌리는 사례도 늘었지만, 계약금이 적을수록 대출 잔액과 이자가 커지고 금리 상승의 영향도 커집니다.
- 제비용(諸費用): 인지세, 등록면허세, 사법서사 보수, 대출 보증료·수수료, 화재·지진보험, 중개수수료(중고), 부동산취득세 등이 듭니다. 신축 맨션은 집값의 3~5%, 중고는 6~10% 정도가 흔히 쓰는 기준입니다.
- 고정자산세·도시계획세: 매년 1월 1일 소유자에게 시정촌이 매깁니다. 표준세율은 고정자산세 1.4%, 도시계획세 최고 0.3%(과세표준액 기준)입니다. 주택 용지는 200㎡까지 과세표준이 1/6(도시계획세는 1/3)로 줄어듭니다. 신축 주택은 건물분 세액(120㎡분까지)을 일정 기간(일반 3년, 맨션 5년) 1/2로 줄이는 특례가 있고, 2026년도 세제개정으로 2031년 3월까지 신축한 주택으로 5년 연장되었습니다(2026년 4월 이후 신축은 원칙적으로 바닥면적 40~240㎡).
- 관리비·수선적립금(맨션): 맨션은 매달 관리비와 대규모 수선을 위한 수선적립금을 냅니다. 수선적립금은 처음에 낮게 시작해 단계적으로 오르는 방식이 많아 장기수선계획을 확인해야 합니다.
- 단독주택의 수선: 외벽·지붕·설비 교체 비용을 스스로 준비해야 합니다. 맨션처럼 매달 걷지 않을 뿐 비용은 듭니다.
주택대출공제와 금리 위험
대출을 받아 집을 사면 2026~2030년 입주분은 연말 잔액의 0.7%를 최대 13년(중고 일반 주택은 10년) 세금에서 공제받습니다. 한도는 주택의 에너지 성능과 세대 구분에 따라 다르며, 자세한 표는 일본 주택대출 가이드에 정리했습니다.
변동금리로 빌렸다면 금리가 오를 때의 위험은 본인이 집니다. 예를 들어 4,500만 엔·35년 대출의 월 상환액은 금리 1.0%면 127,029엔, 2.0%면 149,068엔입니다. 임대는 금리 위험이 없는 대신 월세 인상이나 갱신 조건을 집주인과 협의해야 합니다.
예시로 보는 10년 지출 비교
아래 숫자는 모두 가정한 예시입니다. 실제 결과는 지역·물건·금리·세금에 따라 크게 달라집니다.
구입은 지출이 크지만 일부가 원금 상환으로 집에 쌓이고, 임대는 지출이 적은 대신 남는 자산이 없습니다. 10년 뒤 집을 팔 때의 가격이 대출 잔액과 매도 비용을 합친 금액보다 높은지 낮은지에 따라 결과가 뒤바뀝니다. 일본은 건물의 가치가 시간이 지나며 빠르게 떨어지는 경향이 있어 땅과 입지의 비중이 큽니다.
| 항목 | 임대(월세 15만 엔) | 구입(5,000만 엔 맨션) |
|---|---|---|
| 처음에 드는 돈 | 초기비용 약 70만 엔(월세 4.5개월분 가정) | 계약금 500만 엔 + 제비용 약 350만 엔(7% 가정) |
| 매달 드는 돈 | 월세 15만 엔 | 대출 127,029엔(4,500만 엔·35년·1.0% 가정) + 관리비·수선적립금 3.5만 엔 |
| 정기적으로 드는 돈 | 갱신료 15만 엔 × 4회, 화재보험 2만 엔 × 5회 | 고정자산세·도시계획세 연 15만 엔 가정 |
| 10년 지출 합계(대략) | 약 1,940만 엔 | 약 2,944만 엔(주택대출공제 제외) |
| 10년 뒤 남는 것 | 없음(이사가 자유로움) | 집(시세는 알 수 없음)과 대출 잔액 약 3,371만 엔 |
구입 쪽 지출에는 10년간 갚은 원금 약 1,129만 엔이 들어 있습니다. 금리 변동, 월세 인상, 수선적립금 인상, 집값 변동, 주택대출공제는 반영하지 않았습니다.
외국인이 집을 빌릴 때
- 보증회사: 외국인은 일본 안에서 연대보증인을 구하기 어려워 보증회사 이용이 일반적입니다. 외국인 전용이거나 여러 언어로 대응하는 보증회사도 있습니다.
- 외국인 가능(外国人可) 물건: 외국인 입주를 꺼리는 집주인도 있어 부동산 포털에서 외국인 가능 조건으로 찾으면 수월합니다. 재류카드, 재직·재학 증명, 수입 증빙을 미리 준비합니다.
- 일본어 계약서: 중요사항 설명과 계약서는 일본어가 원칙입니다. 국토교통성이 외국인 입주자용 다국어 가이드북을 공개하고 있으니 원상회복·해약 예고 조항을 이해한 뒤 서명합니다.
- 입주 후: 14일 이내에 시정촌에 전입 신고를 하고, 쓰레기 배출 규칙과 소음 같은 공동주택 규칙을 지킵니다.
자주 묻는 질문
초기비용을 줄이는 방법이 있나요?
시키킨·레이킨 0엔 물건, 중개수수료 할인, 일정 기간 월세가 없는 프리렌트 물건이 있습니다. 다만 퇴거 시 청소비 특약이나 단기 해약 위약금이 붙는 경우가 많아 계약서를 함께 확인해야 합니다.
갱신료는 꼭 내야 하나요?
계약서에 갱신료 조항이 명확히 있고 금액이 지나치게 높지 않다면 유효하다는 것이 최고재판소 판례(2011년)입니다. 계약 전에 조항을 확인하고 협상하는 것이 현실적입니다.
외국인도 일본에서 집을 살 수 있나요?
일본은 외국인의 부동산 취득을 원칙적으로 제한하지 않아 체류 자격과 관계없이 살 수 있습니다. 어려운 부분은 대출로, 영주권이 없으면 주택대출 심사가 까다로운 편입니다.
임대와 구입 중 어느 쪽이 유리한가요?
정해진 답은 없습니다. 같은 곳에 오래 살 계획인지, 전근·귀국 가능성, 금리 위험을 견딜 여유, 계약금 규모에 따라 달라집니다. 위 표처럼 자신의 숫자로 10년·20년 지출과 남는 자산을 계산해 보세요.