固定金利と変動金利（ARM）
米国のモーゲージの標準は30年固定金利（fixed-rate）です。借入期間中ずっと金利と元利返済額が変わらないため、毎月の支払いを見通しやすいのが特徴です。韓国の変動金利・ミックス型にあたるのがARM（adjustable-rate mortgage）です。
ARMは「5/6 ARM」のように表記します。最初の5年は金利が固定で、その後は6か月ごとに指標金利（通常はSOFR）に上乗せ金利を加えて見直されるという意味です。初回の見直し、以後の見直し、生涯の上昇幅に上限（例：2/1/5）があるため、契約前に最悪の場合の月返済額を確認する必要があります。当初の金利が固定より低い代わりに、金利上昇のリスクを借り手が負います。
米国の固定金利モーゲージは期限前返済の手数料がないか厳しく制限されており（適格モーゲージは最初の3年間のみ、最大2%）、金利が下がると借り換え（refinance）をするのが一般的です。
15年と30年：月返済額と総利息（例）
借入額30万ドルを例に計算しました（例の金利：30年6.0%、15年5.5%。15年ローンは通常、金利が少し低めです）。実際の金利は時期と信用スコアによって異なります。
30年ローンでは初回返済額の83%が利息です。10年返済しても元金は約16%（48,943ドル）しか減りません。15年ローンは月の負担が約650ドル大きい一方、総利息は20万ドル以上少なくなります。
月の元利返済額 M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) P：借入元金、r：年利 ÷ 12、n：返済回数（月） 例）300,000 × 0.005 ÷ (1 − 1.005^−360) = 1,798.65ドル
| 項目 | 30年固定6.0% | 15年固定5.5% |
|---|---|---|
| 月の元利返済額 | 1,798.65ドル | 2,451.25ドル |
| 初回の利息／元金 | 1,500.00／298.65ドル | 1,375.00／1,076.25ドル |
| 5年後の残高 | 279,163ドル | 225,867ドル |
| 10年後の残高 | 251,057ドル | 128,330ドル |
| 総利息 | 347,515ドル | 141,225ドル |
元利均等返済による計算例。固定資産税・保険・PMIは含めていません。
金利とAPR、ポイント
ローンを申し込むと3営業日以内に標準様式のLoan Estimateが、決済日（closing）の3営業日前までにClosing Disclosureが届きます。様式が共通なので複数の金融機関の見積もりを並べて比べられ、CFPBは複数社から見積もりを取るよう案内しています。
- 金利（interest rate）: 元金にかかる金利で、月の元利返済額を決めます。
- APR（実質年率）: 金利に融資手数料（origination fee）、ポイント、一部の保険料などを加えて年率で表したものです。複数のローンを比べる基準になりますが、早期に完済したり借り換えたりすると実際のコストはAPRと異なります。
- ポイント（discount points）: 1ポイントは借入額の1%を前払いして金利を下げることです。どれだけ下がるかは金融機関によって異なります。前払い額÷月の節約額で求めた損益分岐期間より長くローンを続ける場合に得になります。
月々の支払いの内訳：PITI、エスクロー、PMI
米国のモーゲージの月々の支払いは、元金（Principal）・利息（Interest）・固定資産税（Taxes）・保険（Insurance）の頭文字をとってPITIと呼ばれます。
- エスクロー（escrow）: 金融機関が固定資産税と住宅保険料を毎月分割で受け取って積み立て、代わりに支払う口座です。毎年実際の税額・保険料で計算し直し、不足すれば月の支払いが上がり、余れば返金されます。固定金利でも固定資産税が上がれば支払額が変わるのはこのためです。
- PMI（民間住宅ローン保険）: 一般（conventional）ローンで頭金が価格の20%未満のときにかかります。金融機関を守る保険ですが、費用は借り手が払います。残高が当初の住宅価格の80%まで減れば（繰上返済を含む）書面で解約を申請でき（返済実績が良好で住宅価格が下がっていないことなどが条件）、当初の返済スケジュール上で残高が78%になる日に、延滞がない限り自動的に解約されます。
- HOA管理費: コンドミニアムやタウンハウスなどでは管理組合費（HOA dues）を別に払います。ローン返済額には含まれませんが、審査の負債比率には算入されます。
ローンの種類と審査基準：信用スコア・DTI
信用スコア（FICO、300〜850点）は金利を大きく左右し、点数が高いほど低い金利が適用されます。一般ローンでは長く620点が最低基準でしたが、ファニーメイは2025年11月から自動審査（DU）を通すローンの620点の下限を廃止しました。ただし金融機関が独自の最低点を設けることがあります。米国に来たばかりの人は信用履歴がなく、スコアがないこともあります。
DTI（返済負担率）は月の借入返済額÷税引き前の月収です。よく使われる「28/36ルール」は、住居費（PITI）が税引き前収入の28%以内、すべての借入返済が36%以内という目安です。実際の審査上限はローンの種類によってこれより高いこともあります（一般ローンでは通常最大45〜50%）。
DTI = 月の借入返済額の合計 ÷ 税引き前の月収 例）税引き前月収8,000ドル、PITI 2,240＋自動車ローン400 住居費比率 = 2,240 ÷ 8,000 = 28%、全体のDTI = 2,640 ÷ 8,000 = 33%
| 種類 | 最低頭金（目安） | 特徴 |
|---|---|---|
| 一般ローン（Conventional、適格） | 3〜5% | ファニーメイ・フレディマックの基準。2026年の適格上限は1戸83万2,750ドル（高価格地域は最大124万9,125ドル）。頭金20%未満ならPMI |
| ジャンボ（Jumbo） | 通常10〜20% | 適格上限を超えるローン。審査がより厳しい |
| FHA | 3.5%（信用スコア580以上） | 連邦住宅局の保証。信用スコアが低くても利用できるが、前払い保険料1.75%と年間保険料（MIP）がかかる |
| VA | 0% | 軍人・退役軍人向け。PMIなし、代わりに保証料（funding fee） |
| USDA | 0% | 指定された農村・郊外地域、所得基準あり |
繰上返済と借り換え
毎月の元利返済に加えて元金を多めに払うと、利息は大きく減ります。上の30万ドル・30年・6.0%の例で毎月200ドル多く払うと、約23年3か月で完済し、総利息は約9万1,000ドル減ります（計算例）。追加で払うときは「元金に充当（apply to principal）」と指定しないと、翌月分の前払いとして扱われることがあります。
借り換え（refinance）は新しいローンで既存のローンを返すことです。諸費用（通常は借入額の2〜5%）が再びかかるため、損益分岐期間より長くその家に住む予定かを考えます。期間を30年から再スタートすると、月の負担は減っても総利息は増えることがあります。
借り換えをせずにまとまった額を返済し、残り期間の月返済額を計算し直すリキャスト（recast）に応じる金融機関もあります（手数料は通常数百ドル）。
損益分岐（月数）= 借り換え費用 ÷ 月返済額の減少分 例）6,000 ÷ 200 = 30か月
よくある質問
住宅ローンの利息は税控除できますか？
項目別控除を選ぶと、2軒まで、借入75万ドル（2017年12月15日以前の借入は100万ドル）までの利息を控除できます。2026年からはPMIの保険料も再び利息として控除対象になりました（所得制限あり）。ただし標準控除が大きいため、実際に項目別控除をする世帯は多くありません。
隔週（biweekly）返済に効果はありますか？
月返済額の半分を2週間ごとに払うと年26回、つまり13か月分を払うことになり、繰上返済と同じ効果があります。毎月1/12を上乗せしても同じ効果が得られ、隔週返済サービスに手数料を取る業者もあるので確認が必要です。
外国人でもモーゲージを組めますか？
永住権者は市民とほぼ同じ条件で借りられ、就労ビザの保有者も米国内の収入と信用履歴があれば借りられる場合が多いです。信用履歴がないと、頭金を多く求められたり金利が高くなったりすることがあります。
返済が苦しくなったらどうすればいいですか？
延滞する前にローンの管理会社（servicer）に連絡すれば、返済猶予（forbearance）や条件変更（loan modification）を相談できます。HUD認定の住宅相談機関で無料相談も受けられます。連邦規則により、管理会社は原則として延滞120日を過ぎるまで差し押さえ手続きを始められません。