計算方法
元利均等返済では毎月同じ金額を払い、そのうち利息は残高に月利をかけた分、残りが元金の返済になります。初めは利息の割合が大きく、次第に元金の割合が大きくなります。
月利 r = 年利 ÷ 12 返済回数 n = 期間（年）× 12 毎月の返済額 = 借入額 × r ÷ (1 − (1 + r)^(−n)) その月の利息 = 残高 × r その月の元金返済 = 毎月の返済額 − その月の利息
計算例：$300,000、年6.5%
30年ローンの初回返済額$1,896.20のうち、利息は$1,625.00、元金は$271.20です。毎月の元金返済が利息を上回るのは20年目に入ってからです。
| 条件 | 毎月の返済額（元利） | 総利息 |
|---|---|---|
| 30年固定、年6.5% | $1,896.20 | $382,633 |
| 15年固定、年6.5% | $2,613.32 | $170,398 |
| 30年＋毎月$200の繰り上げ返済 | $2,096.20 | $279,185（277か月で完済） |
15年ローンはふつう30年より金利が低いため、実際の差はさらに大きくなることがあります。繰り上げ返済の行はこの計算機では扱わない条件のため、同じ式で別に計算しました。
米国の住宅ローン用語
- 固定金利と変動金利（ARM）: 固定金利は期間中ずっと同じ金利です。ARMは5/1・7/6のように最初の5年・7年は固定で、その後は1年・6か月ごとに指標に合わせて変わり、1回あたり・生涯の上昇幅（キャップ）が決まっています。この計算機は金利が変わらないと仮定します。
- 30年と15年: 30年は毎月の返済額が低く総利息が多くなります。15年は毎月の返済額が高いものの、金利がふつう低いため総利息が大きく減ります。
- 金利とAPR: APRは金利にポイントや融資手数料などの費用を加えて年率で示した値なので、金利より高くなります。ローンを比べるときはLoan EstimateのAPRと総費用をあわせて見ます。
- ポイント（ディスカウントポイント）: 1ポイントは借入額の1%を前払いして金利を下げるものです。下がった返済額で前払い分を取り戻すまでの期間を検討します。
- PMI: 頭金が住宅価格の20%未満の一般（コンベンショナル）ローンでは、ふつう貸し手を守るための住宅ローン保険（PMI）を払います。残高が当初の住宅価格の80%まで減れば（繰り上げ返済を含む）書面で解約を申請でき（返済実績が良好で、住宅価格が下がっておらず、後順位の担保がないことなどが条件）、当初の返済スケジュール上で残高が78%になる日に、延滞がない限り自動的に終了します。FHAローンには別の保険料（MIP）のルールがあります。
- エスクロー: 多くのローンでは固定資産税と住宅保険料を毎月の支払いに上乗せして預かり、代わりに支払います。そのため実際の毎月の支払い（PITI）はこの計算機の元利返済額より大きくなります。
計算に含めていないもの・注意点
- 固定資産税・住宅保険・PMI・HOA管理費・クロージング費用は含めていません。
- ARMの金利変動、繰り上げ返済、借り換え（リファイナンス）は反映していません。繰り上げ返済の手数料があるかはLoan EstimateとClosing Disclosureで確認してください。
- 住宅ローン利息は項目別控除（itemize）を選ぶ場合にだけ所得控除の対象となり、対象となるローン額にも上限があります。標準控除を使う場合は税効果がありません。
- 金利は信用スコア・頭金の割合・ローンの種類・時期によって大きく変わります。初期値の6.5%は計算例であり、市場金利の案内ではありません。
よくある質問
毎月の返済額に税金や保険も含まれますか？
この計算機の結果は元金と利息（P&I）だけです。エスクローがある場合は固定資産税と住宅保険料が毎月の支払いに加わるので、年額を12で割って足してください。
繰り上げ返済するとどれくらい減りますか？
元金を早く返せば、その分のちの利息が減ります。$300,000・6.5%・30年のローンに毎月$200を上乗せすると約23年1か月で完済し、総利息は約$103,000減ります。上乗せ分が元金に充てられるか貸し手に確認してください。
APRが金利より高いのはなぜですか？
APRには利息のほかにポイントや融資手数料などの費用が年率で含まれています。同じ金利でも費用が多ければAPRは高くなります。
15年と30年のどちらを選べばよいですか？
正解はありません。15年は総利息が少ない代わりに毎月の負担が大きく、30年は毎月の負担が小さく手元に余裕を残せます。計算機で両方の返済額と総利息を比べてみてください。